Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası 2026

Son yıllarda kira davaları, mevzuatta yapılan sık değişiklikler nedeniyle büyük bir artış göstermiştir. Artık küçük sayılabilecek anlaşmazlıklar bile kiracı ile ev sahibini karşı karşıya getirebilmektedir. Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye ettirmek amacıyla dava açabilmesi, Türk Borçlar Kanunu (TBK 351 ) ve eski 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un ilgili hükümlerine tabidir. Bu rapor, soruda belirtilen şartları, sağlanan kaynaklara dayanarak sistematik biçimde incelemektedir. Temel olarak, dava hakkı sınırlı kişiler için tanınmış olup, ihtiyacın gerçekliği, samimiyeti ve zorunluluğu ile usulî şartlar ön plandadır.

Bu süreçte avukatların en çok karşılaştığı sorunlardan biri, hiç şüphesiz kira davalarıdır. Hukuki açıdan karmaşık hale gelen bu davalar, hem kiracılar hem de mülk sahipleri için ciddi sonuçlar doğurabilmektedir.

Yasal Dayanak

Yeni malikin tahliye davası açma hakkı, öncelikle TBK md. 351 ile düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir”

Ayrıca, kimlerin ihtiyacı için dava açılabileceği TBK md. 350‘de sınırlı olarak belirtilmiştir: Kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik, kendisinin, eşinin, alt soyu, üst soyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için dava açabilir.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 351.madde

Yeni malikin gereksinimi

MADDE 351- “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir”

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası şartları

• Yeni Malikin Kendisi, Eşi, Altsoyu, Üstsoyu Veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişiler İçin Bir Konut Ya Da İşyeri İhtiyacının Bulunması
• Yeni Malikin Taşınmazın Bir Kısmına Önceden Sahip Olmaması (Zira bu durumda malikin yeni olduğundan söz edilemeyecektir) Kiracı açısından da yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye süreci, hukuki savunmanın doğru stratejiyle kurulmasını gerektirir.
• İhtiyacın Gerçek, Samimi Ve Zorunlu Olması : Tahliye kararının verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması esastır. Bu unsurlar, davanın açıldığı tarihte mevcut olmalı ve yargılama süreci boyunca devam etmelidir. Gerçeklik, ihtiyacın somut bir temele dayanmasını; samimiyet, ihtiyacın kötü niyetli veya yapay bir iddia olmadığını; zorunluluk ise ihtiyacın karşılanamaz başka alternatifler olmamasını ifade eder. “İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir”. Benzer bir ilke, “Dava açıldığında ihtiyacın bulunması, bu ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava sonuna kadar ihtiyacın devam etmesi gerekir. Gerçek, samimi ve zorunlu olmayan ihtiyaçlar için tahliye kararı verilemez” Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye talebinde bulunan malik, ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunu güçlü delillerle ispatlamak zorundadır.
• Süre Şartına Uyulması

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye süreleri, Türk Borçlar Kanunu (TBK) kapsamında düzenlenmiş önemli bir konudur. Bu durum, kiralanan taşınmazın el değiştirmesi ve yeni malikin kendisi veya kanunda belirtilen kişiler için bu taşınmaza ihtiyaç duyması halinde ortaya çıkar.

Yeni malik hangi yakınlarının ihtiyacı sebebiyle dava açabilir ?

Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili maddeleri ve Yargıtay içtihatları uyarınca, yeni malik veya kiraya veren durumunda olmayan malik, ancak aşağıdaki kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı için tahliye davası açabilir:

• Kendisi: Yeni malikin bizzat kendisinin konut veya işyeri ihtiyacı 
• Eşi: Malikin eşinin konut veya işyeri ihtiyacı 
• Altsoyu: Malikin çocukları ve torunları gibi altsoyunun konut veya işyeri ihtiyacı 
• Üstsoyu: Malikin anne ve babası gibi üstsoyunun konut veya işyeri ihtiyacı
• Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Diğer Kişiler: Kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı

Bu kişiler dışındaki kimselerin ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılması mümkün değildir . Yanlış atılan tek adım, Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye davasını tamamen kaybetmenize yol açabilir. Hukuki destek almak için bizimle hemen iletişime geçin.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında süreler

Konut veya çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden (edinen) yeni malik, kiracının tahliyesini talep etme konusunda iki farklı seçeneğe sahiptir:

1. Eski Malik ile Yapılan Sözleşmeye Dayanarak Tahliye: Yeni malik, eski malik ile kiracı arasında yapılmış olan kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Bu durumda, yeni malik mevcut kira sözleşmesinin şartlarına bağlı kalır.
2. Edinme Tarihine Bağlı Olarak Tahliye (TBK m. 351): Yeni malik, edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.
   • Bildirim Süresi: Edinmeyi izleyen bir ay içerisinde kiracıya yazılı bildirimin tebliği zorunludur ve bu sürenin sonradan giderilmesi mümkün değildir.
   • Dava Açma Süresi: Bildirimin yapılmasından sonra, edinme tarihinden itibaren altı ayın sonunda dava açılabilir. Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp, sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.2026 uygulamalarında Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye davalarında sürelerin doğru hesaplanması davanın kaderini belirlemektedir.
   • Uzayan Kira Yılı: Kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir .

Daha detaylı bilgiye Kiralananın El Değiştirmesi ve Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Fesih Hakkı, isimli tezden ulaşabilirsiniz, tezin tam metni için tıklayınız.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında İhtiyacın İspatı

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye, taşınmazın devrinden sonra en sık açılan kira davaları arasında yer almaktadır. Tahliye davasında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının kanıtlanması gerekir . Bu ihtiyacın:

1.Yeni Malikin İhtiyacının Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması: 

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekmektedir .

2.Yeni Malikin İhtiyacının Geçici Olmaması:

 Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamaz.

3.Yeni Malikin İhtiyacının Doğmuş Olması: 

Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez.

4.Yeni Malikin İhtiyacının Yargılama Süresince Devam Etmesi: 

Davanın açıldığı tarihte ihtiyacın varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir .

Yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye talep edebilir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye davası açmadan önce hak kaybı yaşamamak için süreci uzman bir hukukçu ile planlayın.
Hemen bizimle iletişime geçin.

Yurtdışında Yaşayan Kişilerin Yazlık İhtiyacı Tahliye Sebebi Oluşturur Mu?

Yurtdışında yaşayan kişilerin Türkiye’ye geldiklerinde kalacak yer ihtiyacı, yukarıda belirtilen genel prensipler çerçevesinde değerlendirilmelidir. Yargıtay kararları bu konuda bazı önemli emsaller sunmaktadır:

1. Gerçek ve Samimi İhtiyaç: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin bir kararında, ihtiyaçlının yurtdışında çalıştığı, yaz tatillerinde Türkiye’ye geldiğinde kalacak yeri olmadığından akrabalarının yanında misafir olarak kaldığı ve dava konusu evi bu maksatla aldığı anlaşılmış, bu durum ihtiyacın samimi olduğunu göstermiştir. (6. Hukuk Dairesi 2012/11127 E. , 2012/13591 K.
   Hukuk Dairesi )
2. Vatan ve Akraba Özlemi: Bir başka kararda ise, yıllarını yurtdışında geçirmiş bir kimsenin, yurt ve akraba özlemi duyacağı, çocuklarının da mümkün olduğu oranda vatanından ve Türk örf ve geleneklerinden kopmamalarını arzu edeceği gayet doğal görülmüş ve bu durum tahliye sebebi olarak kabul edilmiştir (6. Hukuk Dairesi 2012/5810 E. , 2012/8832 K.) Özellikle kendisi, oğlu ve hamile olan oğlunun eşinin birlikte yakınlarının evinde, ya da otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmelerinin zorluğu vurgulanmıştır.
3. Aile Konutu Niteliği: Hukuk Genel Kurulu kararlarında, bir konutun aile konutu olarak kabulü için devamlı kullanılması koşulu bulunmadığı belirtilmiştir. Yabancı ülkede çalışan ve o ülkede yaşayan Türk ailelerin, yılın belirli bir dönemini Türkiye’de geçirmeleri halinde, Türkiye’ye geldiklerinde kalma amacıyla düzenli olarak kullandıkları bir konutun, diğer unsurların da bulunması koşuluyla aile konutu sayılması gerektiği kabul edilmektedir. (Hukuk Genel Kurulu 2013/473 E. , 2014/92 )

Yurtdışında yaşayan bir kişinin Türkiye’deki yazlık ihtiyacı, yukarıda belirtilen “gerçek, samimi ve zorunlu” olma kriterlerini karşılaması halinde tahliye sebebi oluşturabilir. Özellikle, kişinin Türkiye’ye geldiğinde kalacak başka bir yerinin olmaması, akrabalarının yanında misafir kalmak zorunda kalması gibi durumlar, ihtiyacın samimiyetini güçlendiren faktörlerdir. Ancak, bu ihtiyacın geçici olmaması ve davanın açıldığı tarihte var olup yargılama süresince de devam etmesi gerekmektedir. Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilmeli ve mülkiyet hakkının kullanılması ile kiracının korunması arasındaki denge gözetilmelidir.

2026 yılı uygulamaları ışığında Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye davasında kazanma ihtimalinizi öğrenmek ister misiniz?
Şimdi başvurun, dosyanız profesyonel olarak incelensin.

Dava Açma Hakkı Sahibi ve Kapsamı

Tahliye davası yalnızca belirli kişilerin ihtiyacı için açılabilir. Kiralayan veya kiralayan sıfatı bulunmayan malik, kendisinin, eşinin ve çocuklarının (altsoy) konut veya işyeri ihtiyacı için dava açabilir. Bu kapsam, üstsoy ve kanunen bakmakla yükümlü olunan diğer kişileri de içerebilir.

Şirketler açısından, gerçek kişi ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunamaz; şirketin ihtiyacı için dava açılamaz, çünkü kanun gerçek kişilerin ihtiyacını esas alır. Yeni malik, satın aldığı taşınmazı eski malikin kiracısından tahliye ettirebilir. Ayrıca, kiralayan sıfatı olmayan malik için de içtihatlarla dava hakkı tanınmıştır.

Dava, konut veya işyeri ihtiyacına dayanmalıdır; örneğin, yeni malik kendi işletmesi için taşınmazı kullanma ihtiyacı duyabilir. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye davası açmayı düşünüyorsanız, süreci hatasız yürütmek için şimdi bizimle iletişime geçin.

İhtiyacın Kanıtlanması

Tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Geçici ihtiyaçlar tahliye nedeni olamaz; henüz doğmamış veya uzun süreye bağlı gelecekteki ihtiyaçlar da kabul edilmez. İhtiyacın dava açıldığı tarihte var olması yetmez; yargılama süreci boyunca devam etmesi zorunludur.

İhtiyaç iddiasında bulunan yeni malik, ihtiyacın varlığını kanıtlamakla yükümlüdür. Mahkeme, delilleri toplayarak ihtiyacın gerçekliğini araştırmalıdır; örneğin, keşif yaparak ihtiyacın niteliğini, taşınmazın uygunluğunu ve alternatif olup olmadığını incelemelidir.

İşyeri ihtiyacı için, ihtiyacın dava açılmadan önce doğmuş olması kuraldır, ancak yakın zamanda gerçekleşecek ihtiyaçlar da kabul edilebilir.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Açma Süresi

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye davalarında usule ilişkin yapılan küçük hatalar telafisi mümkün olmayan sonuçlar doğurabilir. Yeni malik, iki seçenekten birini tercih edebilir:

• Eski sözleşmeye dayanarak sözleşme sonunda tahliye etmek,
• Kanunda belirtilen sürelerden yararlanarak ihtiyaç davası açmak.

Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiracıya bildirim yapılmasını zorunlu kılar. Bu bildirim resmi şekle tabi olmasa da yazılı olarak yapılmalıdır. Uygulamada, bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat kolaylığı sağlar. Sürelerin hesaplanmasında, bildirimin kiracıya ulaştığı tarih esas alınır. Yani ihtar, kanunda belirtilen süreler içinde kiracının eline geçmiş olmalıdır.

Kanunda düzenlenen ihtarname süresi, kira sözleşmesinin niteliğine göre değişiklik gösterir. İşte detaylar:

1. Kiralananı Sonradan Edinen Yeni Malik İçin Süreler

Yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmalıdır. Bu bildirimin yapılması şartıyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir.

Örnek:
Ahmet Bey, 1 Mart’ta bir daire satın aldı. Kiracıya 25 Mart’ta noter aracılığıyla tahliye ihtarnamesi gönderdi. Bu durumda Ahmet Bey, 25 Eylül’den itibaren tahliye davası açma hakkına sahiptir.

Yeni malik isterse, eski malik ile yapılmış kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Bu durumda ayrıca ihtarname göndermesi gerekmez.

Kiracınız tahliye etmiyor mu?
Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye davası ile taşınmazınızı yasal yollarla geri alın. Bugün danışın, süreci birlikte başlatalım.

2. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Süreler

Belirsiz süreli sözleşmelerde, kiracıya sözleşmenin sona erme tarihinden üç ay önce yazılı bildirim yapılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmeler, kanunen altı aylık dönemler halinde uzar. Kiraya veren, bu altı aylık dönemlerin sonunda tahliye talebinde bulunabilir. Ancak bu hakkını kullanabilmek için, dönem bitiminden üç ay önce ihtarname göndermiş olmalıdır.

Örnek:
Bir sözleşme 1 Ocak’ta başladı ve belirsiz süreli. Altı aylık dönem 30 Haziran’da bitiyor. Kiraya veren, tahliye talep edebilmek için en geç 31 Mart’a kadar ihtarname göndermelidir. Dava açma süresi ise 30 Haziran’dan itibaren bir aydır.

3. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Süreler

Belirli süreli sözleşmeler, taraflarca feshedilmedikçe otomatik olarak bir yıl uzar. Bu nedenle, kiraya veren tahliye talebinde bulunacaksa, sözleşmenin bitiminden üç ay önce ihtarname göndermelidir. Aksi halde sözleşme kendiliğinden uzar.

Örnek:
Sözleşme 1 Temmuz 2023’te başladı ve 1 Temmuz 2024’te bitecek. Kiraya veren, tahliye talep edebilmek için en geç 31 Mart 2024’e kadar ihtarname göndermelidir. Dava açma süresi ise sözleşmenin bitiminden itibaren bir aydır.

Pratik Tavsiyeler

• Bildirimi noter aracılığıyla yapmak ispat açısından en güvenli yöntemdir.
• Süreler çok katıdır; bir gün bile gecikme tahliye hakkını kaybettirebilir.
• İhtarname ve dava dilekçesi, kira hukuku uzmanı bir avukat tarafından hazırlanmalıdır.
• Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye davasında süreler kaçırılırsa hak tamamen kaybolur.
• Geç olmadan uzman desteği alın — hemen bize ulaşın.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasında İhtarname

Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca, yeni malik tahliye davası açmadan önce kiracıya yazılı ihtar göndermelidir. Bu ihtar, taşınmazın edinilmesinden itibaren bir ay içinde yapılmalı ve kiracıya tebliğ edilmelidir. Süre sonradan telafi edilemez. Ayrıca ihtar, kira sözleşmesinde kiracı olan tüm taraflara gönderilmelidir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/10412 E., 2016/3792 K. kararında, telgrafla gönderilen ihtarın geçerli olabilmesi için bizzat kiracıya ulaşması gerektiği belirtilmiştir. Yakınına yapılan tebliğ geçerli sayılmaz. Bu nedenle, ihtar kiracıya ulaşmamışsa dava usulden reddedilir.

Önemli Noktalar:

• İhtar süresi edinmeden itibaren 1 ay.
• Tebliğ bizzat kiracıya yapılmalı.
• Süre ve şekil şartları çok katı; eksiklik davanın reddine yol açar.

2026’da yürürlükteki güncel mevzuata uygun şekilde Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye sürecinizi yönetiyoruz. Dosyanızı şimdi gönderin, en doğru stratejiyi birlikte belirleyelim.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Örnek Süre Hesaplaması

Örnek Sözleşme Tarihi: 01.07.2024 (1 Yıllık Sözleşme)
Taşınmazın Satın Alınma Tarihi: 03.04.2026

Yeni malikin, kiralananı edinmesiyle birlikte üç seçimlik hakkı bulunmaktadır:

1. TBK m.351/1’e Dayalı Dava Hakkı (6 Aylık Süre)

Yeni malik,
03.04.2026 – 03.05.2026 tarihleri arasında kiracıya ihtarname tebliğ ettirirse,
TBK m.351/1 uyarınca kiracıya 6 ay süre vermiş olur.

Bu durumda:

• 6 aylık sürenin bitimi: 03.10.2026
• Tahliye davası açılabilecek ilk tarih: 03.10.2026
• Yeni malik, bu seçeneği kullandığı için artık TBK m.351/2 (sözleşme süresinin bitimi) hükmüne dayanamaz.
• Açacağı davayı TBK m.351/1’e dayanarak
  01.07.2027 tarihine kadar kullanabilir.

2. TBK m.351/2’ye Dayalı Dava Hakkı (Sözleşme Bitimi Nedeniyle)

Yeni malik, satın alma tarihinden sonra en yakın sözleşme bitim tarihi olan 01.07.2026 tarihini esas alarak TBK m.351/2’ye dayanabilir.

Bu halde:

• İhtarname gönderme zorunluluğu yoktur.
• Ancak sözleşmede özel bir ihtar süresi öngörülmüşse buna uyulmalıdır. (EN ÇOK HATA BURADA YAPILIR !)
• Tahliye davası, 01.07.2026 tarihinden itibaren 1 ay içinde, yani 01.08.2026 tarihine kadar açılmalıdır.

Eğer yeni malik daha önce ihtarname tebliğ etmişse,
TBK m.353 uyarınca dava açma süresi 01.07.2027 tarihine kadar uzar.

3. TBK m.350’ye Dayalı Dava Hakkı (Normal Malik Sıfatıyla)

Yeni malik artık taşınmazın maliki olduğundan,
TBK m.350 kapsamında da 01.07.2027 tarihinden itibaren tahliye davası açabilir. Ancak sözleşmedeki özel hükümlere bakmak gerekir yoksa dava usulden reddedilir.

Muvazaalı Satış İddiasının Tahliye Davasına Etkisi

Uygulamada sıklıkla karşılaşılan yanlışlardan biri, muvazaalı satış iddiasının yeni malikin açtığı tahliye davası içerisinde ileri sürülebileceği düşüncesidir. Oysa bu iddia, Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye davasının konusu yapılamaz.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye davalarında muvazaalı satış iddiaları ayrı bir hukuk davasının konusunu oluşturur. Tahliye davasının hukuki çerçevesi, yalnızca yeni malikin gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacının bulunup bulunmadığının değerlendirilmesi ile sınırlıdır. Satış işleminin gerçek bir iradeyi mi yoksa muvazaalı bir görünümü mü yansıttığı, bu davanın inceleme alanı dışında kalır. Zira tahliye davası, tasarruf işleminin geçerliliğini değil, kira ilişkisi üzerindeki sonuçlarını konu edinir.

Kiracının, taşınmazın devrinin muvazaalı olduğu iddiasında bulunması halinde, bu iddia itiraz olarak değil, ayrı bir dava konusu yapılmalıdır. Bu dava, görevli ve yetkili mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi’nde “muvazaanın tespiti” istemiyle açılmalıdır. Muvazaa iddiası, ancak bu şekilde ileri sürüldüğünde hukuken sonuç doğurur.

Aksi halde, tahliye davası içerisinde ileri sürülen muvazaa savunması, yargılamayı uzatmaya yönelik soyut bir iddia olmaktan öteye geçmez ve mahkemece dikkate alınmaz. Nitekim yerleşik Yargıtay uygulaması da, muvazaa iddiasının tahliye davasının kapsamını aşan bir mesele olduğunu ve bu iddianın ayrı bir eda veya tespit davası yoluyla ileri sürülmesi gerektiğini kabul etmektedir.

Bu nedenle kiracının hukuki korunması, tahliye davasında savunma yapmak yerine, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde açılacak muvazaanın tespiti davası ile sağlanabilir. Bu dava sonucunda satış işleminin muvazaalı olduğu tespit edilirse, yeni malikin tahliye talebinin hukuki dayanağı da ortadan kalkacaktır.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği

[İL ADI] NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE

DAVACI : [Adınız Soyadınız] (T.C. Kimlik No: [TC Kimlik Numaranız])
ADRESİ : [Tebligata Yarar Açık Adresiniz]

VEKİLİ (Varsa) : Av. [Vekilin Adı Soyadı]
ADRESİ : [Vekilin Adres Bilgileri]

DAVALI : [Kiracının Adı Soyadı] (T.C. Kimlik No: [Biliyorsanız Yazın])
ADRESİ : [Tahliyesi İstenen Taşınmazın Adresi]

KONU : Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye isteminden ibarettir.

DAVA DEĞERİ : [Yıllık Kira Bedeli Toplamı] TL (Harca esas değerdir)

AÇIKLAMALAR :

1. TAŞINMAZIN EDİNİLMESİ:
Mülkiyeti davalı kiracının kullanımında bulunan [Taşınmazın Açık Adresi] adresindeki taşınmazı, [Tapu Devir Tarihi] tarihinde tapuda yapılan işlemle satın almış bulunmaktayım. Taşınmazın tapu kayıtları dilekçemiz ekinde sunulmuştur (Ek-1).

2. YASAL SÜRE İÇİNDE BİLDİRİM (İHTARNAME):
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca, taşınmazı satın aldığım tarihten itibaren kanuni süre olan 1 ay içerisinde, [Noter Adı] Noterliği’nin [Tarih] tarih ve [Yevmiye No] yevmiye numaralı ihtarnamesi ile durumu davalıya bildirdim. (Ek-2).
Söz konusu ihtarnamede; taşınmazı satın aldığımı, bu taşınmaza [Kendim / Eşim / Çocuğum vb.] için konut/işyeri ihtiyacım olduğunu ve yasal süre olan 6 ayın sonunda taşınmazı tahliye etmesi gerektiğini açıkça ihtar ettim. İhtarname davalıya [Tebliğ Tarihi] tarihinde tebliğ edilmiştir.

3. İHTİYACIN GERÇEK, SAMİMİ VE ZORUNLU OLMASI:
Söz konusu taşınmaza olan ihtiyacım gerçek ve samimidir. Şöyle ki;

• [Burada ihtiyacın nedenini detaylandırın. Örn: Şu anda kirada oturuyorum, kiracı olduğum ev satıldı, tayinim bu şehre çıktı, oğlum evleniyor vb.]
• Halihazırda [Mevcut Oturduğunuz Adres] adresinde kiracı olarak ikamet etmekteyim / Başka bir konutum bulunmamaktadır.
• Satın aldığım taşınmaz, işyerime/çocuklarımın okuluna yakınlığı ve fiziki koşulları itibarıyla yaşam standartlarıma en uygun konuttur.

4. ARABULUCULUK SÜRECİ:
Dava açılmadan önce, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu gereğince zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmuş, ancak [Arabuluculuk Bürosu Adı] Arabuluculuk Bürosu’nun [Dosya Numarası] sayılı dosyasında yapılan görüşmeler neticesinde anlaşma sağlanamamıştır. Anlaşamama son tutanağı aslı/onaylı örneği dilekçemiz ekindedir (Ek-3).

5. SONUÇ:
Davalı taraf, yasal 6 aylık süre dolmasına ve kendisine yapılan ihtara rağmen taşınmazı tahliye etmemiştir. İhtiyacımın zorunlu ve samimi olması, yasal süre ve şekil şartlarına uyulmuş olması nedenleriyle işbu tahliye davasını açma zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ SEBEPLER : TBK m. 350, 351, HMK ve ilgili yasal mevzuat.

HUKUKİ DELİLLER :

1. [Tapu Devir Tarihi] tarihli Tapu Kaydı (Celbi talep olunur veya ekte sunulur).
2. [Noter Adı] Noterliği’nin [Tarih] ve [Yevmiye No] sayılı İhtarnamesi ve Tebliğ Şerhi.
3. [Arabuluculuk Dosya No] sayılı Arabuluculuk Son Tutanağı.
4. Tanık beyanları (İhtiyacın samimiyetini ispat için dinletilecektir, isim ve adresleri bilahare bildirilecektir).
5. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi.
6. Davacıya ait kira sözleşmesi (Eğer davacı kirada oturuyorsa).
7. Nüfus kayıt örnekleri.
8. Yemin ve sair her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan ve resen gözetilecek nedenlerle;

1. Davamızın KABULÜNE,
2. Davalının, [Taşınmazın Adresi] adresindeki taşınmazdan TAHLİYESİNE,
3. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.

[Tarih]

Davacı
[Adı Soyadı]
[İmza]

Uyarı: Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımaktadır; her somut olayın kendine özgü koşulları bulunabilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma niteliğinde değildir. İdari ve yargısal süreler hak kaybına yol açabileceğinden, dosyanız için profesyonel bir hukukçuya danışmanız önemle tavsiye edilir.

Tahliye Davalarında Kira Hukuku Avukatı

Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu’nda açıkça düzenlenen sebeplerle mümkündür; bu nedenler dışında tahliye gerçekleştirilemez. Gerek ihtiyaç nedeniyle gerekse diğer hukuki sebeplerle açılan tahliye davaları, süre ve şekil bakımından oldukça katı usul kurallarına tabidir. Bu nedenle, işlemlerin doğru zamanda ve usulüne uygun yapılmaması ciddi hak kayıplarına ve mağduriyetlere yol açabilir.

Kiraya verenin yapacağı usuli hatalar, tahliye sürecini gereksiz yere uzatırken; kiracının süreci doğru takip etmemesi de önemli hak kayıplarına neden olabilir. Bu sebeple, hem kiraya verenin hem de kiracının tahliye işlemlerini ve davalarını, kira hukuku alanında uzman bir avukat aracılığıyla yürütmeleri büyük önem taşır. Uygulamada Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye taleplerinin reddedilmesinin en önemli sebebi ispat eksikliğidir, bu sebebple uzmanından destek alınması gerekmektedir.

Tahliye davaları, kira sözleşmelerinin niteliği, fesih şartları ve Borçlar Kanunu hükümleri çerçevesinde değerlendirilir. Bu davalarda en doğru yaklaşım, kira hukuku ve sözleşmeler hukuku konusunda deneyimli avukatlarla çalışmaktır. Özellikle İstanbul’sa bu alanda uzmanlaşmış avukatlar, sürecin hızlı ve hukuka uygun şekilde ilerlemesine katkı sağlar. Kira hukuku çerçevesinde kira bedelinin tespiti de tahliye süreçleriyle birlikte önem arz eden bir uyuşmazlık alanıdır; bu konuda detaylı bilgi için “kira tespit davası”nın şartlarını ve usulünü buradan öğrenebilirsiniz: https://www.arzuyilmaz.av.tr/kira-tespit-davasi.html