Kiracı Tahliye Davası Sıkça Sorulan Sorular 2026

Son yıllarda kira bedellerindeki aşırı artışlar, ekonomik dalgalanmalar ve konut piyasasındaki dengesizlikler, tahliye davalarını daha sık gündeme getirmiştir. Kiraya veren ile kiracı arasında yaşanan anlaşmazlıklar, tahliye davalarını günlük hayatın sıkça duyulan hukuki süreçlerinden biri hâline dönüştürmüştür. Bugün tahliye davaları, sadece tarafları değil aynı zamanda barınma hakkı ve ekonomik dengeyi de doğrudan etkileyen önemli bir mesele olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu nedenle tahliye davalarının kapsamını, hangi durumlarda açılabileceğini ve süreçlerinin nasıl işlediğini doğru bir şekilde anlamak büyük önem arz etmektedir.

Kiracı Hangi Sebeple Tahliye Edilebilir ?

Kiracı tahliye davası, kiracının kira sözleşmesindeki yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda kiraya veren tarafından açılır. Bu davaların başlıca sebepleri şunlardır:

• Kira sözleşmesinin süresinin dolması ve yenilenmemesi
• Kiracının kira bedelini ödememesi veya geciktirmesi
• Kiralananın sözleşme amacına aykırı kullanılması
• Kiralananın ağır şekilde zarar görmesi veya kirletilmesi
• Kiralananın üçüncü kişilere izinsiz kiraya verilmesi
• Kiralanan yerde fuhuş, kumar veya benzeri ahlaka aykırı faaliyetlerin yapılması
• Kiralanan yerde suç işlenmesi
• Kiralanan yerde terör örgütü veya yasa dışı faaliyetlerin yürütülmesi

Kiracı tahliye davası kiraya veren tarafından başlatılabilir. Dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 yıl içinde açılmalıdır. Yetkili mahkeme, kiracının yerleşim yeri veya iş yerinin bulunduğu mahkemedir. Dava dilekçesine, kira sözleşmesinin bir örneği, ödenmeyen kira bedeline dair ihtarname ve kiralananın tahliyesi talebini gösteren belgeler eklenmelidir. Kiracı tahliye davası sürecinde hakkınızı kaybetmeyin, hemen profesyonel destek alın!

Kiracı Tahliye Davasını Hızlandırmak İçin Alabileceğiniz Önlemler

1. Dava Sebebini Net Belirleyin

Kiracı tahliye davasının temel sebebini doğru şekilde tespit etmek, davanın sürecini kısaltabilir. Yanlış veya eksik gerekçeler, davanın uzamasına neden olabilir.

2. Profesyonel Hukuki Destek Alın

İhtiyaç halinde deneyimli bir avukattan destek almak, davanın daha hızlı ve etkili yürütülmesini sağlar. Hukuki uzmanlık, dava sürecinde zaman kaybını önler.

3. Duruşmalara Düzenli Katılın

Mahkeme duruşmalarına düzenli ve zamanında katılmak, sürecin aksamasını önler. Katılım, davanın daha çabuk sonuçlanmasına doğrudan katkı sağlar. Kiracı tahliye davası ile ilgili tüm sorularınızı çözmek için uzman avukatlarımıza ulaşın davanızı açalım.

Tahliye Davaları Kimler Tarafından Açılabilir?

Tahliye davaları yalnızca kiraya veren tarafından açılabilir. Kiraya vermeyen malik, kiracılardan kira bedellerinin ödenmesini talep etmek için öncelikle bir ihtarname göndermelidir. Ödenmeyen kiralar için, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315’e dayanarak haklarını kullanabilir.

Buna ek olarak, kiraya vermeyen malik, TBK’nın m. 347, m. 350, m. 351 ve m. 352/2 maddelerine dayanarak bazı haklarını kullanabilir. Ancak TBK m. 316, m. 352/1 ve m. 352/3 kapsamındaki dava hakları sadece kiraya verene aittir ve kiraya vermeyen malik tarafından açılamaz.

Paylı mülkiyet durumunda, kiraya vermeyen malik TBK m. 347, m. 350 ve m. 351 maddelerine dayanarak dava açabilir; ancak bu haklar, pay ve paydaş çoğunluğu ile sınırlıdır. Elbirliği mülkiyette ise, tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.

Sözleşmede Sadece İmza Atanlar Taraf Mıdır?

Evet, yazılı sözleşmelerde taraflık, imza atan kişilerle sınırlıdır. Sözleşmede adı geçen biri imza atmamışsa, bu kişi hukuken sözleşmenin tarafı sayılmaz.

Bazı hukuk görüşlerine göre, sözleşmenin kapsamı ve TBK hükümleri çerçevesinde taraflık durumu detaylı olarak incelenebilir. Örneğin, sözleşmede bir kişi kefil olarak belirtilmişken, sözleşmenin sonunda “kiracı” olarak imza atarsa, bu kişinin hukuki statüsü tartışmaya açık hâle gelir.

Benzer şekilde, kiraya veren olarak iki kişinin adı yazılmış ancak yalnızca biri imza atmışsa, taraflar sadece imza atan kişiyle sınırlıdır. Bu durumda hukuken kiraya veren, imza atan kişi sayılır. Kiracı tahliye davası açarken doğru stratejiyi öğrenmek ve dava açmak için hemen randevu alın!

Vekaleten Kiraya Verme Durumunda Dava Hakları Kimdedir?

Kiraya veren adına veya vekaleten sözleşme imzalanması durumunda, dava hakları her zaman kiraya verene aittir, vekile değil. Vekalet sözleşme açısından zorunlu değildir; sözleşmede ilgili ifadenin yer alması yeterlidir.

Örneğin, sözleşmenin imza bölümünde “kiraya verene vekaleten” veya “kiraya verenin yerine” ibaresi bulunması, vekaleten imzanın geçerli olduğunu gösterir. Bu durumda, dava açma ve diğer hukuki haklar yalnızca kiraya verene aittir.

Hukuki uygulamada, avukatlar müvekkilleri adına vekaleten kiraya verme işlemlerinde özel bir vekalet yetkisi aramazlar; sözleşmedeki standart ifade yeterli kabul edilir.

Kiranın Ödenmemesi Sebebiyle Tahliye Davası ( Temerrüt Nedeniyle Tahliye)

Tahliye süreci, kiraya verenin kiracıya ödenmemiş kira bedeli için yazılı bir ihtarname göndermesi veya bu ihtarı içeren bir icra takibi başlatmasıyla başlar. Kiracıya, bu bildirimle birlikte en az 30 günlük ödeme süresi tanınması zorunludur. Bu sürenin dolması beklenmeden tahliye davası açılamaz. Kiracı, belirtilen süre içinde icra takibine itiraz etse bile, kiraya verenin 30 günlük bekleme yükümlülüğü ortadan kalkmaz.

Tahliye talepli icra takibi (Örnek 13)

Kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu madde 315’e dayanarak takip talebinde bulunurken bazı yazılı kurallara dikkat etmelidir. Yargıtay kararlarına göre, takip talebinin belirli kısımlarında, özellikle 1/4, 1/7 ve 1/9 bölümlerinde “tahliye” ibaresi mutlaka yer almalıdır.

Bazı Bölge Adliye Mahkemesi kararları bu şekil şartını esnetmiş olsa da, 2025 yılı Yargıtay kararları hâlâ bu ibarenin zorunlu olduğunu belirtmektedir. Ödeme emrinde ise, itiraz süresinin 7 gün, ödeme süresinin 30 gün olarak açıkça yazılması gerekmektedir.
Eğer icra müdürlüğü bu süreleri eksik yazarsa, oluşabilecek sorumluluk kiraya verene aittir. Birikmiş kira alacaklarının her ay ayrı ayrı gösterilmesine gerek yoktur; bakiye alacak tek bir tutar halinde talep edilebilir. Ancak dava dilekçesinde bu alacakların ayrıntılı bir şekilde belirtilmesi önemlidir. Örneğin ödeme emrinde şöyle yazılabilir:
“Kiracının söz konusu üç aylık kira borcu toplam ………… TL’dir. Bugüne kadar tahsil edilen miktar ………… TL, halen ödenmemiş bakiye ise ………… TL’dir.”

Bu yöntem, hem dava sürecinin doğru ilerlemesini sağlar hem de mahkemenin eksik veya hatalı değerlendirme yapma riskini azaltır. Kiracı tahliye davası konusunda profesyonel yardım almak için bugün harekete geçin.

Tahliye talepli icra takibi arabuluculuk zorunlu mu?

Hayır. Kiralananın tahliyesi talepli icra takibi arabuluculuk yapılmaksızın başlatılabilir. Amcak dava açılırken arabuluculuk şarttır.

Tahliye Talepli İcra Takibine İtiraz Edilmezse Ne Olur?

Kiraya veren, kiracının kira borcunu ödememesi durumunda tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Tahliye talepli icra takibine itiraz edilmemesi, kiraya verenin 30 gün sonra tahliye hakkını kullanmasını sağlar ve kiracı taşınmazı boşaltmak zorunda kalır.

İcra yoluyla tahliye masrafları kim öder?

İcra takibini başlatan kiraya veren, tahliye masraflarını önce ödemek durumunda olabilir. Bu masraflar, icra müdürlüğü işlemleri, tebligat giderlerini kapsar. Tahliye kararı kesinleştiğinde ve kiracı taşınmazı boşalttığında, bu masraflar kiracıya yansıtılır. Yani, kiracı borcunu ödemediği ve tahliye edildiği için, icra masrafları kiracıya yüklenir.

Kiracı İcra Takibindeki Asıl Kira Borcunu Ödendiğinde Tahliye Gerçekleşir mi?

Kiracı, 30 günlük süre içinde yalnızca asıl kira borcunu öderse, tahliye edilemez. İcra takibindeki faiz, masraf veya vekalet ücreti gibi fer’i alacakların ödenmemesi, tahliye için geçerli bir gerekçe oluşturmaz. Ancak bu konuda mahkemelerde bir netlik bulunmamakta olup tahliye kararı da verilebileceğinden tüm borcun ödenmesi gerektiğini düşünmekteyiz.

Önemli olan, kiracının 30 günlük süre içinde kira borcunu ödemiş olmasıdır. Kiracı, icra dairesine yalnızca kira bedelini yatırsa dahi, bu ödeme kiraya verenin hesabına geçmesiyle aynı sonucu doğurur.
Tahsil harcı veya diğer icra kesintileri, kira ödemesi yapıldığında tahliyeye yol açmaz. Kiracı 30 gün içinde asıl kira borcunu tamamlamışsa, geriye kalan faiz, masraf ve vekalet ücreti gibi kalemler için takip devam ettirilebilir. Bazı Yargıtay kararları da, icraya yatırılan paranın 30 gün içinde alacaklı hesabına geçmemesinin tahliyeye sebep olmadığını açıkça belirtmektedir.

Kiracı 30 Günlük Süre İçinde Kısmi Ödeme Yaparsa Ne Olur?

Kiracının 30 günlük süre içinde kira borcunu tam olarak ödemesi gereklidir. Borç, süre içinde eksik ödenirse, miktar ne kadar küçük olursa olsun temerrüt söz konusu olur.
Örneğin, kiracının 2.000 TL kira borcunun 1.999,65 TL olarak ödenmesi durumunda, kalan 0,35 TL’lik eksik tutar temerrüt nedeni sayılır. Bu durumda mahkeme, eksik ödeme nedeniyle tahliyeye karar verir. Yani, ödeme miktarının tam olması, tahliye riskini önlemenin tek yoludur.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasında Husumet Ehliyeti

Temerrüt nedeniyle tahliye davalarında, davayı açma yetkisi davayı kimin başlattığına göre değişir.

1. Kiraya Veren Tarafından Açılan Davalar

Sözleşmeyi kiraya veren sıfatıyla imzalayan kişi, malik olmasa veya tek bir paya sahip olsa bile, diğer maliklerin onayına gerek kalmadan tek başına dava açabilir.
Örnek: Bir apartmanda yalnızca Ali Bey sözleşmede kiraya veren olarak imza atmışsa, diğer ortak maliklerin rızası olmasa dahi Ali Bey tek başına tahliye davası açabilir.

2. Kiraya Vermeyen Malikler Tarafından Açılan Davalar

Sözleşmeye taraf olmayan malikler, mülkiyet hakkına dayanarak dava açmak istediklerinde önce kiracıya kira bedelinin ödenmesi için ihtarname göndermek zorundadır.

• Paylı mülkiyet durumunda, dava açabilmek için pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmalıdır.
• Elbirliği mülkiyet durumunda ise, tüm ortakların birlikte hareket etmesi gerekir.
  Örnek: Bir binada üç ortak varsa ve kira sözleşmesinde imzası olmayan ortaklar dava açmak istiyorsa, pay çoğunluğunu sağlayarak veya tüm ortakların onayıyla dava açabilirler.

Bu kurallar, temerrüt nedeniyle tahliye davalarında kimlerin dava açabileceğini ve husumet ehliyetinin nasıl belirlendiğini net bir şekilde ortaya koyar.

Kiracı Aidatı Ödemezse Tahliye Edilebilir Mİ ?

Aidat borçlarının tahsili için öncelikle sözleşmede aidat ödemesinin açıkça belirtilmiş olması gerekir. Kiraya veren, aidat bedelini site veya apartman yönetimine ödedikten sonra, bu ödemeyi Türk Borçlar Kanunu madde 315’e dayanarak kiracıdan talep edebilir.

Ancak aidat alacakları, kira alacakları gibi İcra ve İflas Kanunu kapsamında tahsil edilemez. Bu nedenle doğrudan icra yoluna gitmek çoğu zaman sorun yaratır. Pratikte, aidat alacaklarının tahsili için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılması daha doğru bir yöntem olarak kabul edilir.

Örnek: Bir kiracı, aylık 400 TL aidat borcunu ödememiş olsun. Sözleşmede aidatın ödenmesi açıkça yer alıyorsa, kiraya veren bu miktarı TBK m. 315’e dayanarak Sulh Hukuk’ta talep edebilir.

Sözlü kira sözleşmesi varsa kiracı tahliye edilebilir mi?

Kiracı ile yapılan sözlü kira sözleşmeleri de dava açmak için geçerli olabilir.
Kiracı, sözlü sözleşmeye dair herhangi bir itirazda bulunmazsa, kiraya veren bu sözleşmeye dayanarak icra veya hukuk mahkemesinde dava açabilir.
Bu durumda sözlü anlaşmalar, yazılı sözleşmeler gibi hukuki olarak dikkate alınır ve kiracının kira borcunun tahsili sağlanabilir.

Örnek: Kiracı ile altı aylık sözlü kira anlaşması yapılmışsa ve kiracı itiraz etmezse, kiraya veren sözlü sözleşmeyi mahkemeye sunarak ödeme talebinde veya tahliye davasında kullanabilir.

İki Kira Sözleşmesi Varsa Hangisi Geçerlidir?

Bir kiracı ile kiraya veren arasında aynı dönemi kapsayan iki farklı kira sözleşmesi bulunuyorsa, geçerlilik durumu sözleşmelerin içeriğine ve imza tarihine göre belirlenir.

• Yazılı ve imzalı sözleşme, sözlü veya imzasız sözleşmeye kıyasla önceliklidir.
• Sözleşmeler arasında çelişki varsa, daha yeni tarihli sözleşme genellikle geçerli sayılır.
• Taraflar, sözleşmelerin birbirini iptal ettiğini açıkça belirtmişse, belirtilen hükümlere uyulur.
• Mahkemeler, ihtilaf durumunda her iki sözleşmeyi de inceleyerek, tarafların niyetini ve kira bedeli, süre gibi esasları göz önünde bulundurur.

Örnek: Kiracı ile Ali Bey arasında Ocak ayında yapılan sözleşme ve Şubat ayında yapılan ikinci sözleşme varsa, ikinci sözleşme geçerli kabul edilebilir; ancak taraflar ilk sözleşmeye bağlı kalmayı kabul etmişse bu durum mahkemede dikkate alınır.

Kiracının Tahliye Davası Ne Kadar Sürer ?

Tahliye davalarının sonuçlanma süresi 6 ay ile 2 yıl arasında değişebilir. Bu süre, davanın tahliye gerekçesi, mahkemenin iş yükü ve tarafların davaya yaklaşımı gibi faktörlere bağlı olarak farklılık gösterebilir.

• Arabuluculuk: İlk adımda taraflar arabulucuya başvurur; bu süreç genellikle 3–4 hafta sürer.
• Dava dilekçesinin hazırlanması ve sunulması: Dilekçenin hazırlanıp mahkemeye teslim edilmesi yaklaşık 1–2 hafta alır.
• Davalının cevap hakkı: Mahkeme, davalıya yanıt için yaklaşık 2 hafta süre tanır.
• Replik ve düplik aşaması: Tarafların karşılıklı cevap ve yanıtları 2–4 hafta içinde tamamlanır.
• Ön inceleme duruşması: Mahkeme, dava dosyasını ilk kez inceler; bu aşama 1–3 ay sürebilir.
• Tahkikat aşaması: Delillerin toplanması, tanık dinlemeleri gibi işlemler 2–6 ay arasında gerçekleşir.
• Bilirkişi incelemesi (gerekirse): Uzman görüşü alınması gereken durumlarda 1–3 ay ek süre gerekir.
• Sözlü yargılama ve karar: Mahkeme duruşmaları tamamlandıktan sonra karar genellikle 1–2 ay içinde açıklanır.
• İstinaf süreci: Karara itiraz edilirse dosya üst mahkemeye gider; bu aşama 3–6 ay sürebilir.
• Temyiz süreci: Son aşama olarak Yargıtay incelemesi 6–12 ay kadar sürebilir.

Tüm aşamalar eksiksiz yürütülürse tahliye davası genellikle 1,5 ila 3 yıl arasında tamamlanır. Ancak bazı davalar, istinaf veya temyiz aşamasına ulaşmadan daha kısa sürede sona erebilir.

Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Kira bedelini düzenli ödeyen bir kiracı, bazı özel durumlarda yine de tahliye edilebilir. Bunlar şunlardır:

• Kiralayanın veya aile fertlerinin ihtiyacı nedeniyle konutun kullanılması gerekiyorsa,
• Kiralananın yeniden inşası veya kapsamlı onarımlar yapılması gerekiyorsa,
• Yeni malikin kendi ihtiyacı için taşınması gerekiyorsa,
• Kira sözleşmesinde belirlenmiş 10 yıllık sürenin dolması durumunda,
• Kiracı önceden tahliye taahhüdü vermişse.

Bu hallerde, kiracının kira ödemelerini düzenli yapması, tahliye talebinin önüne geçmez.

Komşuları Rahatsız Eden Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Evet, kiracının komşuları rahatsız etmesi durumunda tahliye söz konusu olabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin öncelikle kiracıya yazılı bir ihtarname göndermesi gerekir. Bu ihtarnamede, sözleşmeye aykırı davranışın düzeltilmesi için en az 30 günlük bir süre tanınmalıdır.

Eğer kiracı bu süre içinde davranışını düzeltmezse, kiraya veren tahliye davası açma hakkına sahip olur.

Ancak arsa gibi genel hükümlere tabi kiralamalarda, kiracıya süre verilmesine gerek yoktur; ihlâl tespit edilirse doğrudan tahliye davası açılabilir.

Örnek: Bir kiracı sürekli yüksek sesle müzik çalıyor ve komşuları şikayet ediyorsa, kiraya veren 30 gün süreli ihtarname gönderir. Kiracı davranışını düzeltmezse, mahkeme aracılığıyla tahliye talep edilebilir.

Kiracı Kiraladığı Yeri Başkasına Kiraya Verebilir Mi?

Buna alt kira denilmektedir. Eğer sözleşmede alt kiraya ilişkin bir hüküm yoksa kiraya verenin izni olmaksızın kiracı evi kiraya veremez. Bu durumda ev sahibi kiracıya yazılı bir ihtarname göndermesi gerekir. Bu ihtarnamede, sözleşmeye aykırı davranışın düzeltilmesi için en az 30 günlük bir süre tanınmalıdır.

Kiralanan evde başka biri oturuyorsa ne yapmalı?

Kiracı, kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananı başka birine devredemez veya alt kiraya veremez.

• Konut kiralarında, alt kiraya veya devre açıkça izin verilmiş olmalıdır; aksi hâlde kiracı bu işlemi gerçekleştiremez.
• İşyeri kiralarında, alt kiraya verme için yine açık izin gereklidir. Devir işlemlerinde ise kiraya veren, haklı bir neden olmadıkça rıza göstermeyi reddedemez. Ancak sözleşmede devir açıkça yasaklanmışsa, kiracı bunu yapamaz.

Önemli bir nokta: Sözleşmenin devri yasak olsa bile, kira bedelinin üçüncü bir kişi tarafından ödenmesi ve kiraya verenin bunu itirazsız kabul etmesi, kiraya verenin devre zımnen onay verdiği anlamına gelmez.

Kiracının Kiralananı Ailesine Tahsis Etmesi Sözleşmeye Aykırı mıdır?

Kiracının, kiralananı anne, eş veya birlikte oturduğu bir aile ferdine tahsis etmesi, tek başına sözleşmeye aykırılık oluşturmaz.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre, bu durum devir veya ihlal sayılmaz. Ancak kardeş gibi diğer akrabalar için sözleşmede devre ilişkin yasaklar geçerli olup, bu kişiler kiralananı kullanamaz.

Kiracının Kiralanan “Evi Gösterme” Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu madde 319’a göre, kiracı kiralananın satışı veya bakımı için evi göstermeye izin vermekle yükümlüdür.

Ancak kiracı evi göstermezse, bu durum tek başına sözleşme ihlali sayılmaz. Böyle bir durumda kiraya veren, mahkemeden kiracının evi göstermesine izin verilmesini sağlayan karar alabilir.

Bu kararın icrası bazen zorluk çıkarabilir; icra dairesi aracılığıyla uygulama yapmak pratikte sıkıntılı olabilir. Bu tür davalarda mahkeme tedbir kararı da verebilir. Kiracı, tedbire uymadığı takdirde, mahkeme bu uyumsuzluğun sonuçlarına ilişkin işlemler başlatabilir.

Kiraya Veren Ev Sahibi Olmazsa Ne Olur?

Kira sözleşmeleri, taraflara şahsi haklar doğurur; bu nedenle kiraya verenin mutlaka malik olması gerekmez.
Sözleşmede ismi geçen kişi, malik olmasa dahi kira alacağı, tahliye veya tespit davaları açabilir.

Kiracıyı Tahliye Etmenin En Kolay Yolu

Kiracıyı tahliye etmek isteyen her kiraya verenin bilmesi gereken en kritik nokta, davayı doğru TBK maddesine dayandırmaktır. Her tahliye sebebinin farklı bir yasal dayanağı vardır ve yanlış maddeye dayanılarak açılan davalar uzun sürebilir veya reddedilebilir.

• Kira ödenmemesi durumunda → TBK m. 351’e göre dava açılmalıdır.
• Tahliye taahhüdü, kira süresinin dolması veya malik ihtiyacı → TBK m. 347’ye göre hareket edilmelidir.
• Haklı ihtar veya kiralananın onarımı/tadilatı için tahliye → TBK m. 352’ye göre dava açılmalıdır.

Bu nedenle, tahliye davalarında uzman bir avukat desteği almak, hem davanın doğru dayanakla açılmasını sağlar hem de sürecin hızlı ve sorunsuz ilerlemesine yardımcı olur. Yanlış maddeye dayalı açılan davalar, mahkeme sürecini uzatabilir ve kiraya verenin hak kaybına yol açabilir.

Özetle: Tahliye sürecinde hangi sebebe dayanıyorsanız, dava mutlaka ilgili TBK maddesi çerçevesinde açılmalıdır; bu konuda deneyimli bir hukuk uzmanı süreci güvenle yönlendirir.

Kiracı kirayı kaç ay ödemezse tahliye edilir?

Yargıtay uygulamasına göre tek bir ayın ödenmemesi dahi tahliye nedeni olabilir. Kiracı ödeme yapmadığında hemen icra takibi başlatılır. İtiraz ederse iki haklı ihtar sebebiyle dava açılabilir. İtiraz etmemesi direk tahliye ile sonuçlanır.Eğer kiracı birkaç ay peş peşe ödemezse, bu durum tahliye davasını daha güçlü hâle getirir, ancak kanunen tek aylık gecikme de yeterlidir.

2 ihtar alan kiracı hemen çıkarabilir mi?

İki haklı ihtar alan kiracı otomatik olarak çıkarılamaz. Ancak kanun çerçevesinde ev sahibine dava açma hakkı tanınır. Aynı kira yılı içinde iki farklı kira taksiti için ayrı ayrı ihtarname gönderilmiş olmalıdır. İhtarların geçerliliği için kira bedeli gecikmelerinin her biri için yazılı ve geçerli ihtar yapılması gerekir.

• İkinci ihtardan sonra, kira yılı sona erdiğinde ev sahibi 1 ay içinde tahliye davası açma hakkına sahiptir.
• Bu süre içinde dava açılmazsa, ihtarların sağladığı hak geçerliliğini yitirir.
• Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılamaz.
• 1 Eylül 2023’ten itibaren kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmaktadır.

İşyeri kiracı hangi şartlarda tahliye edilir?

6570 sayılı kanun ve TBK hükümlerine göre İşyeri tahliye sebepleri şunlardır:

• Yazılı tahliye taahhüdü
• Konut veya işyeri ihtiyacı
• Yeniden inşa veya tadilat gerekçesi
• Kira bedelinin ödenmemesi
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı şehirde oturabilecek başka meskeninin bulunması

İşyerinde İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Şartları

• İşyerinin üstü örtülü olmalıdır (çatılı işyeri).
• Kiraya verenin veya eşinin/çocuğunun meslek veya sanatı icra etmesi için işyerine gerçekten ihtiyacı olmalıdır.
• İhtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir; sadece ticaret yapılacağı iddiası yeterli değildir.
• Kiraya verenin halihazırda yürüttüğü işten ayrılması veya yeni iş kurma planı bulunması tahliye talebine engel teşkil etmez.
• Kiralananın fiziki şartları ve konumu, işin icrasına uygun olmalıdır; yalnızca küçük tadilatlar gerekebilir, esaslı değişiklikler gerekmemelidir.

Örnek: Bir kiraya veren, kendi kasap dükkanını kurmak için kiraladığı işyerine ihtiyaç duyuyorsa, işyerinin tahliyesini talep edebilir. Ancak kiralanan alan, işin yürütülmesi için uygun değilse tahliye talebi reddedilir.

Dükkan Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

1. Noter Kanalıyla Yazılı İhtar

Öncelikle kiracıya, kira borcunu yerine getirmesi için noter aracılığıyla yazılı ihtar gönderilmelidir. Bu ihtar, kiracıya borcunu ödemesi için yasal olarak 30 günlük süre tanır. Süre sonunda borç ödenmezse, sonraki adımlar için hukuki zemin oluşur.

2. Tahliye Talepli İcra Takibi

Kiracının borcu ödememesi durumunda en hızlı yöntem icra takibi başlatmaktır. İcra dairesi, kiracıya “Ödeme Emri” gönderir.

• Kiracı 7 gün içinde borcu ödemez veya itirazda bulunmazsa,
• 30 günlük yasal süre dolduktan sonra icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir.

Bu yol, kiracının ödemeyi yapmaması hâlinde hızlı tahliye imkânı sunar.

3. Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası

30 günlük sürenin sonunda kira borcu hâlâ ödenmemişse, kiracıyı tahliye etmek için taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır. Mahkeme, borcun ödenmediğini tespit ettiğinde tahliye kararı verir.

4. Zorunlu Arabuluculuk Süreci

Kira davalarında, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuk süreci, taraflar arasında anlaşma sağlanmasına yardımcı olur ve tahliye sürecini hızlandırabilir.

Kiracı Tahliye Davası Masrafları 2026

Kiracı tahliye davalarında masraflar, davanın konusu ve açıldığı mahkemeye göre değişiklik gösterebilir. Genel olarak masraflar şu başlıklar altında toplanabilir:

1. Dava Harçları

Dava harçları, dava açılan mahkemenin türüne göre belirlenir. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılan kiracı tahliye davalarında, dava harcı genellikle kira bedelinin 1/8’i olarak hesaplanır.

2. Yargılama Giderleri

Yargılama sürecinde ortaya çıkan giderler, yargılama masrafları olarak adlandırılır. Bu masraflar, bilirkişi ücreti, posta ve tebliğ giderleri, mahkeme masrafları ve vekalet ücreti gibi kalemleri kapsar.

3. Kiracı Tahliye Davası Avukatlık Ücreti

Tahliye davalarında avukatlık ücreti, avukat ile müvekkil arasında serbestçe kararlaştırılabilir. Ancak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre, kiracı tahliye davaları için asgari avukatlık ücreti minimum 30.000 TL olarak belirlenmiştir.

4. Masrafların Ödenmesi ve Avans

Kiracı tahliye davası masrafları, davanın sonucundan bağımsız olarak dava açıldığında ödenmesi gereken giderlerdir. Kiracı, masrafları karşılamakta zorluk yaşıyorsa, mahkemeden avans talebinde bulunabilir. Mahkeme uygun bulursa, masrafların bir kısmını önceden ödeyebilir.

5. Masrafların Paylaşımı

Davanın sonunda, masraflar genellikle davayı kaybeden taraf tarafından karşılanır. Ancak davanın kısmen kazanılması veya kaybedilmesi durumunda, masraflar taraflar arasında paylaştırılabilir.

Kiracı tahliye davası avukatsız açılabilir mi?

• Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurarak kiracı tahliye davası bizzat açılabilir.
• Ancak, hukuki prosedürler ve delil sunma yükümlülükleri oldukça karmaşıktır.
• Avukatsız açılan davalarda dava dilekçesi hatalı hazırlanabilir, süreler kaçırılabilir, tahliye talebi eksik kalabilir.

• Avukat, davanın doğru mahkemede, doğru usulle ve eksiksiz delillerle açılmasını sağlar.
• İcra takibi ve tahliye davalarında karşı tarafın vekalet ücretini de hesaba katmak gerekir.
  • Örneğin, kiracı avukatsız davayı açsa bile, karşı tarafın avukatı 30.000 – 50.000 TL civarında vekalet ücreti talep edebilir (dava konusuna ve kira bedeline bağlı olarak değişir).
• Bu durumda, kiracı davayı kazanmış olsa bile mahkeme karşı tarafın avukatlık ücretini hüküm altına alabilir ve ödeme yükümlülüğü doğar.