Kira Tespit Davası Şartları 2026

Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesinde yer alan kira bedelinin, Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen yasal çerçeveye uygun şekilde yeniden belirlenmesini amaçlayan bir dava türüdür. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, taraflar kira bedeli konusunda anlaşmazlığa düştüğünde gündeme gelir. Mahkeme, dava sonucunda yeni kira bedelini belirler ve bu bedel ilgili kira dönemi için geçerli olur. Bu dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinde düzenlenmiştir. Mahkeme, mevcut kira sözleşmesinde belirsiz kalan veya ekonomik koşullar nedeniyle yetersiz hale gelen kira bedelini yeniden belirler. Yargıtay kararlarında da vurgulandığı üzere, bu davada amaç mevcut hukuki ilişkinin varlığını tespit etmek değil, sözleşmeye ilişkin yeni bir hukuki durum yaratmaktır.

Kira Tespit Davası Şartları

• Geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalı (yazılı veya sözlü)
• Sözleşme devam ediyor olmalı (tahliye halinde açılamaz)
• Kiraya veren veya kiracı dava açabilir
• Dava, kira dönemi başlamadan önce veya başladıktan hemen sonra açılmalıdır

Konut ve işyeri kiralarında TBK m.344 uygulanır.

Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk: Artık Dava Şartı

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira tespit davaları, kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi için başvurulan hukuki bir yoldur. Ancak son düzenlemelerle birlikte bu davalarda arabuluculuk süreci dava şartı haline gelmiştir. Yani, artık doğrudan mahkemeye gitmek mümkün değil; önce arabulucuya başvurmak zorunlu.

Bu değişiklik, hem yargının iş yükünü azaltmak hem de taraflar arasında hızlı ve dostane çözümler sağlamak amacıyla getirildi. Uygulamanın etkisi ise oldukça dikkat çekici: kira uyuşmazlıklarında 135 binden fazla başvuru arabuluculuk sistemiyle çözüme kavuştu. Bu rakam, sistemin ne kadar etkin çalıştığını ve dava açılmadan çözüm sağlama potansiyelini ortaya koyuyor. Detaylar için buraya tıklayın.

Arabuluculuk süreci, tarafların anlaşmaya varması halinde dava açılmasına gerek bırakmıyor. Anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanakla birlikte dava açılabiliyor. Bu nedenle, kira tespit davası açmayı düşünenlerin ilk adımı arabuluculuk başvurusu olmalı.

Kira Tespit Davası ile Kira Uyarlama Davası Arasındaki Fark

Kira tespit davası, kira sözleşmesinde artış oranının belirlenmediği veya yetersiz kaldığı durumlarda, yasal sınırlar ve piyasa koşulları dikkate alınarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini konu alır. Bu dava özellikle 5 yıldan uzun süreli veya 5 yılın sonunda yenilenen kira sözleşmeleri için önemlidir.
Kira uyarlama davası ise olağanüstü ekonomik gelişmeler gibi öngörülemeyen durumlar nedeniyle sözleşmenin ifa dengesinin bozulduğu hallerde açılır. Bu davada amaç, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasıdır. Kira tespit davası TBK m.344’te, uyarlama davası ise TBK m.138’de düzenlenmiştir.

Kira Tespit Davasının Hukuki Niteliği ve Amacı

Kira tespit davası, eda davasının öncüsü konumundadır. Henüz şartları tamamlanmadığı için açılamayan eda davası için ilerideki hukuki ilişkinin belli edilmesi bakımından kesin delil olarak kullanılmak üzere açılabilir. Bu dava, ileride açılacak ve fakat henüz şartları bulunamadığından açılamayan kira alacağı davasını hazırlamak amacını güder.

Aylık kiranın miktarı belli edildiği takdirde, muaccel kira paralarının gerek mahkemede dava yoluyla ve gerekse icrada takip konusu yapılmak suretiyle tahsili yoluna gidilmesi mümkün hale gelir. Kira parasının miktarı kesinleşince, ancak o zaman çelişmezlik söz konusu olamaz .

Tespit davası ile güdülen amaç, kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan unsurunu belirli bir hale getirmektir. Bu dava, eda davalarından farklı olarak, henüz muaccel hale gelmemiş kira parasına ilişkin olarak açılabilir ve hukuksal sonuç, ancak hakimin kararı ile doğar.

Kira tespit davaları kamu düzenindendir. Kira tespit davaları, yalnızca tarafların bireysel menfaatine ilişkin değil, doğrudan kamu düzenine ilişkin davalardır. Bu nedenle bu davalar, taraf iradesine bırakılmış sıradan özel hukuk davaları gibi değerlendirilemez.

Kira tespit davası;

• Davacının vazgeçmesiyle kendiliğinden sonuçsuz kalmaz,
• Tarafların anlaşmasıyla etkisiz hale getirilemez,
• “Artık ihtilaf kalmadı” gerekçesiyle reddedilemez.

Çünkü mahkemenin görevi, o kira dönemine ilişkin hukuken geçerli kira bedelini tespit etmektir.

Kira Tespit Davasının Açılabileceği Temel Durumlar

Kira tespit davası, taraflar arasında kira bedelinin miktarı konusunda bir anlaşma sağlanamadığı hallerde açılır. Bu uyuşmazlık nedeniyle mahkemeye müracaat edilerek kira parasının dava yoluyla tespiti talep edildiğinde, dava bir eda davası olmayıp tespit davası niteliğinde kabul edilir.

Özellikle, yeni dönem kira parasının tespiti amacıyla dava açılabilir. Taraflar arasında kira bedelinin miktarına ilişkin uyuşmazlık nedeniyle mahkemeye başvurulduğunda, mahkemece taraflar arasındaki uyuşmazlığı çözen şekilde tespit kararı verilmesi gerekir.

Dava, kira sözleşmesine dayalı olarak yenilenen dönemde kira parasının ekonomik kriz nedeniyle indirilerek tespiti istendiğinde de açılabilir. Benzer şekilde, kira başlangıç tarihi, hisse oranları veya KDV gibi unsurlardaki belirsizlikler tespit davasını gerektirebilir, ancak bu unsurların eda davasında ileri sürülebileceği durumlarda hukuki yarar sınırlı olabilir .

Kimler Kira Tespit Davası Açabilir?

Kira tespit davası, kiralayan ve malik tarafından açılabileceği gibi, kiracı tarafından da açılabilir. Koşulları oluştuğu takdirde kiracı tarafından da kira tespit davası açma hakkı tanınmıştır.

Kiracının da kira tespit davası açmakta hakkı ve hukuki yararı bulunduğu kabul edilmek gerekir. HUMK mad. 8/II-1’e göre, kira sözleşmesine dayanan her türlü tahliye, akdin feshi yahut tespit davalarına Sulh Mahkemeleri bakmakla görevlidir.

Açılma Şartları: Hukuki Yarar ve Diğer Unsurlar

Kira tespit davasının açılabilmesi için güncel ve korunmaya değer hukuki yarar şartı aranır. Tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunması, davanın vazgeçilmez unsurudur. Eğer eda davası açılabilecek durumdaysa, yalnızca alacağın tespiti talep etmekte hukuki yarar yoktur.

Örneğin, kira alacağına yönelik eda davası açılabilecekken tespit davası açılması, hukuki yararı ortadan kaldırır. Benzer şekilde, açılmış ve görülmekte olan veya açılacak bir davada iddia veya savunma olarak ileri sürülebilecek konular için ayrı bir tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmamaktadır.

Zamanlama açısından, tespit davasının kira döneminin bitiminden önceki on beş günden sonra açılması gerektiği görüşü hâkimdir. Sözleşmenin bitmesinden en az on beş gün önce kiracı kiralayana mecuru boşaltacağını bildirmemişse akit uzar; ancak sonraki dönem için hukuki münasebetin varlığı şüpheli olduğundan, bu tarihe kadar dava açılamaz.

Kiralayan tarafından önerilen kira parasını kiracının ödeme yükümlülüğü bulunmadığından, kiracının bu aşamada dava açmasında hukuksal yarar olmayabilir.

Menfi tespit davaları ise kira tespit davasından ayrıdır ve icra takibine karşı açılır; bunlar Sulh Hukuk Mahkemesi yerine Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.

Kira Tespit Davası Açma Şartları

1. Geçerli Kira Sözleşmesi Olması

Kira tespit davası açabilmek için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması şarttır. Bu sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Ancak geçerli bir kira ilişkisi yoksa, dava açılamaz. Yargıtay uygulamalarına göre, kira ilişkisi kurulmamış bir taşınmaz için kira tespit talebi dinlenemez.

2. Hukuki Yararın Bulunması

Kira bedelinin yeniden belirlenmesi için dava açan tarafın hukuki yararı olması gerekir. Mevcut kira bedelinin piyasa koşullarına göre yetersiz veya fazla olduğunu ispat edebilen tarafın dava açma hakkı vardır. Hukuki yarar yoksa dava usulden reddedilir.

3. Arabuluculuk Şartı (01.09.2023 Sonrası)

01 Eylül 2023 itibarıyla, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen düzenleme gereği, kira tespit davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk süreci işletilmeden dava açılırsa, dava usulden reddedilir.

Kira tespit davası planlıyor veya mevcut sürecinizi yönetmek mi istiyorsunuz?
Alanında deneyimli avukatlarımızla yanınızdayız.
Hemen bizimle iletişime geçin, hukuki süreçte kayıp yaşamadan ilerleyelim.

4. Kiralanan Yer Türü

Kira tespit davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için açılabilir. Tarla, arsa, taşıt veya taşınır mallar için kira tespit davası açılamaz. Bu sınırlama, Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddelerinin kapsamından kaynaklanmaktadır.

5.Kira Tespit Davasında 5 Yıl Şartı

Türk Borçlar Kanunu’nun 344/3. maddesi uyarınca, kira bedelinin yeniden belirlenebilmesi için kira ilişkisinin en az 5 yıl sürmüş olması gerekir. Bu durum, başlangıçta 1 yıllık yapılan ve sonrasında sürekli uzayan kira sözleşmeleri için de geçerlidir; yani kira ilişkisi toplamda 5 yılı bulduğunda dava açılabilir.

Aynı şekilde, sözleşme baştan 5 yıl veya daha uzun süreli yapılmışsa, bu sürenin dolmasının ardından kira tespit davası açmak mümkündür. Daha önce dava açılarak yeni kira bedeli belirlendiyse, bu bedelin üzerinden yine 5 yıl geçtikten sonra bir sonraki kira tespit davası başlatılabilir.

Kira Tespit Davasında Örnek Süre Hesaplama

Sözleşme Tarihi: 15.09.2019 (1 yıllık sözleşme) Bu sözleşmede kira bedeline ilişkin belirsiz de olsa bir artış maddesi bulunduğu kabul edilsin. Bu durumda, 15.09.2024 tarihi itibariyle kiraya verenin kira tespit davası açma hakkı doğmuştur.

Kiraya veren;

15.09.2024 – 15.09.2025 kira dönemine ilişkin aylık kira bedelinin tespitini,

• Önceden ihtarname göndermeden,
• 15.08.2024 tarihine kadar dava açmak zorunda olmadan her zaman talep edebilir.

Kiraya veren bu döneme ilişkin talep hakkını, sözleşmede artış şartı bulunduğu için 14.09.2025 tarihine kadar dava açma hakkını kullanabilir.Örneğin kiraya veren:

10.03.2025 tarihinde dava açarsa, 15.09.2024 – 15.09.2025 dönemine ilişkin kira bedelinin tespitini isteyebilir.

Ancak 15.09.2025 tarihinden sonra artık 15.09.2024 – 15.09.2025 dönemine ilişkin tespit talebinde bulunamaz.

Kiraya veren isterse 10.03.2025 tarihinde açtığı davada,

• 15.09.2024 – 15.09.2025 dönemini,
• Aynı zamanda 15.09.2025 – 15.09.2026 dönemini birlikte talep edebilir. Bu, kiraya veren açısından seçimlik bir haktır ve dava açıldığı anda bu seçimden geri dönülemez.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit davası, Türk Borçlar Kanunu’na göre her zaman açılabilir. Ancak mahkeme tarafından belirlenecek yeni kira bedelinin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için, dava en az 30 gün önce açılmalıdır. Bu süreye uyulmazsa, karar bir sonraki kira dönemi için geçerli olur. Bu nedenle dava açma zamanı, kararın hangi döneme etki edeceğini doğrudan belirler.

Yeni Dönemden 30 Gün Önce Açma Kuralı

TBK m.345 uyarınca, kira tespit davası yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce açılırsa, belirlenen kira bedeli o dönem için geçerli olur. Bu süre geçtikten sonra açılan davalarda, karar bir sonraki kira yılına uygulanır.

İhtarname Gönderme Zorunluluğu Var mı?

Kanunen dava açmadan önce ihtarname göndermek zorunlu değildir. Ancak kiraya veren, dava açmasa bile yeni kira döneminden en az 30 gün önce yazılı bildirim yaparsa, bu bildirim yeni kira bedelinin geçerli olmasını sağlar. Bildirim noter aracılığıyla veya yazılı ve ispatlanabilir bir yöntemle yapılabilir.

İhtar Şart Değildir

Kira tespit davası açmak için ihtar gönderilmesi şart değildir.

Sözleşmede herhangi bir kira artış maddesi bulunuyorsa, TBK m. 345/3 uyarınca kira tespit davası her zaman açılabilir.

Burada “artış şartı”ndan anlaşılması gereken;

Kira sözleşmesinde kira bedelinin gelecekte değiştirileceğini gösteren her türlü düzenlemedir.

Örneğin:

“Kira bedeli her yıl artırılacaktır.”

şeklindeki ifade dahi, hukuken geçerli bir artış maddesi sayılır ve kira tespit davası açma hakkı verir.

Kira tespit davasında hukuki desteğe mi ihtiyacınız var?
Tecrübeli avukat ekibimizle sürecin her aşamasında yanınızdayız.
Bizimle iletişime geçin, haklarınızı koruyarak en doğru adımları atalım.

Geriye Dönük Kira Tespiti Mümkün mü?

Kira tespit davası geriye dönük kira farkı talep etme imkânı tanımaz. Tespit kararları ileriye dönük sonuç doğurur. Ancak dava zamanında açılmış veya ihtarname süresinde gönderilmişse, mahkemece belirlenen yeni kira bedeli o dönem başından itibaren geçerli olur. Aksi halde karar yalnızca bir sonraki kira yılı için geçerlilik kazanır.

Kira tespit sürecinde yalnız değilsiniz.
Deneyimli hukuk ekibimizle birlikte sürecinizi güvenle yönetin.
Hemen iletişime geçin, hak kaybı yaşamadan çözüm odaklı ilerleyelim.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

• Yetkili mahkemede dilekçe ile
• Kira sözleşmesi, kira ödeme dekontları, emsal kira araştırmaları sunularak
• Gerekirse bilirkişi incelemesi alınarak

Eğer kira dönemi başlamadan açılmışsa; Yeni kira bedeli dönemin başından itibaren geçerli olur.

Siz de kira tespit davası planlıyor veya mevcut sürecinizde hukuki destek arıyorsanız, alanında deneyimli ekibimizle yanınızdayız.

Bizimle iletişime geçin.
Hak kaybı yaşamadan, doğru ve güvenilir hukuki destekle sürecinizi birlikte yönetelim.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davalarının ortalama sonuçlanma süresi 1-3 yıl arasındadır. Ancak bu süre, davanın açıldığı şehir, mahkemelerin yoğunluğu, delillerin toplanma süresi ve bilirkişi incelemeleri gibi faktörlere göre değişiklik gösterebilir.

İşte süreci etkileyen tüm unsurlar:

Bilirkişi Raporu Süreci

Kira tespit davalarının neredeyse tamamında:

• Kiralananın bulunduğu bölgede emsal kira araştırması
• Taşınmazın fiziksel özelliklerinin yerinde incelenmesi
• Rayiç kira belirleme

için bilirkişi atanır.

Bilirkişi raporu hazırlanması 2-6 ay arasında zaman alabilir. Her ilde dosya sayısı farklıdır. Büyük şehirlerde dosya yükü fazla olduğundan süreç uzayabilir.

İstinaf ve Temyiz Aşaması

Taraflar kararı beğenmezse:

• İstinaf: 1-2 yıl
• Temyiz (Yargıtay): +1 yıl daha

Bu aşamada bilirkişi raporunun denetime elverişli olmaması konusunda yapılacak itirazlar önem arz etmektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/2798 K. 2017/13647 T. 10.10.2017 tarihli kararında:

“emsal taşınmazın, kaç m2 olduğu, hangi yönleri ile üstün olduğu raporda belirtilmemiştir. Hiç bir veriye dayanmayan soyut ifadeler ile kira bedeli tespit edilmiştir. Bu haliyle bilirkişi raporu Yargıtay denetimine elverişli olmadığı gibi hüküm kurmaya da yeterli değildir. Bunun yanı sıra bilirkişilerin belirlediği miktar üzerinden davalının eski kiracı olması nedeniyle uygun bir hak ve nesafet indirimi yapılması gerekirken bilirkişilerce hesaplanan miktar olan 25.000 TL kira BEDELİ ÜZERİNDEN % 4 GİBİ DÜŞÜK BİR ORANDA İNDİRİM YAPILARAK kira bedeli 24.000 TL olarak belirlenmiştir”

%4 oranında yapılan hak ve nesafet indirimi oldukça düşük bularak kararı bozmuştur.

Aynı zamanda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/5455 K. 2021/8864 T. 22.09.2021 tarihli kararında da vurgulandığı üzere;
“emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı,

bilirkişi raporunda ve gerekçeli kararda hangi emsallerin neden hükme esas alınması gerektiği açıklanmalıdır.

Bu süreler ortalama olup mahkeme yoğunluğuna göre değişmektedir. Yani kararın kesinleşmesi bazı dosyalarda 2–3 yılı bulabilir. Ancak yeni kira bedeli, dava süresi boyunca geriye dönük olarak da geçerli olabilir.

Tahliye Davası ile Birlikte Yürütülmesi

• Ev sahibi aynı anda tahliye davası da açmışsa
• Her iki süreç bağımsız işler
• Ancak deliller ve bilirkişi raporları ortak kullanılabilir

Bu durum süreci biraz uzatabilir fakat Kiraya veren için daha stratejik ve güçlü bir takip sağlayabilir.

Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenir?

Kira tespit davasının amacı, mevcut kira sözleşmesinin devam ettiği durumlarda adil ve yasal sınırlar içinde yeni kira bedelinin belirlenmesidir. Mahkeme, kira artışına karar verirken Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerini, emsal kira verilerini ve taşınmazın özelliklerini birlikte değerlendirir.

Aşağıda kira tespitinde dikkate alınan temel kriterler yer almaktadır:

1. Emsal kira bedeli nasıl tespit edilir?

Kira tespit davalarında, mahkemece hak ve nesafet ilkesine uygun bir kira bedeli belirlenmesi esastır. Bu belirleme yapılırken, öncelikle tarafların sunduğu deliller ve varsa emsal kira sözleşmeleri dikkate alınır. Kira sözleşmesi 5 yılı aşmışsa, mahkeme karar verirken emsal daireleri incelemekle yükümlüdür.

Bu durumda şu veriler dikkate alınır:

• Aynı bölgede benzer nitelikteki taşınmazların kira bedelleri
• Rayiç değer araştırmaları
• Kiralık emlak ilanları
• Bilirkişi raporları

Emsal dairelerin belirlenmesi, dava dilekçesiyle başlar ve mahkemece atanan bilirkişi tarafından sahada inceleme yapılarak tamamlanır. Bilirkişi raporu, emsal dairelerin seçimi ve kira bedeli hesaplamasında temel dayanak niteliğindedir. Bu süreçte, emsal daireler şu kriterlere göre seçilir:

• Konum benzerliği: Aynı semt veya yakın bölgelerdeki daireler tercih edilir.
• Fiziksel özellikler: Metrekare, oda sayısı, kat durumu ve bina yaşı gibi unsurlar dikkate alınır.
• Piyasa koşulları: Güncel kira rayiçleri ve ekonomik faktörler göz önünde bulundurulur.

Yargıtay içtihatlarında, emsal daire seçiminin objektif ve bilimsel yöntemlere dayalı olması gerektiği vurgulanır. Taraflar arasındaki tespit davasının ilk derece mahkemesince reddedilmesi üzerine istinaf yoluna başvurulmasında, bilirkişi raporunun emsal dairelere ilişkin değerlendirmeleri bozma nedeni olabilir .Amaç, piyasa koşullarına uygun bir kira bedeli belirlemektir.

Yargıtay İçtihatlarında Emsal Dairelere İlişkin Yaklaşımlar

Yargıtay kararları, kira tespit davalarında emsal dairelerin belirlenmesinin dava sonucunu doğrudan etkilediğini göstermektedir. Örneğin, tespit davasının reddine ilişkin kararın temyizinde, mahkemece emsal dairelerin seçimi ve bilirkişi incelemesinin yeterliliği tartışılmıştır.

2.Kiralanan Taşınmazın Fiziksel ve Konumsal Özellikleri

Her taşınmazın değeri kendine özgüdür. Bu nedenle mahkeme şu kriterleri inceler:

• Semt ve lokasyonun değeri
• Ulaşım avantajları
• M² ölçüsü, cephe, kat durumu
• Oda sayısı, kullanım şekli
• Bina yaşı ve yapım kalitesi

Bu özellikler, taşınmazın kira değerini doğrudan etkiler.

3.Hakkaniyet ve Nesafet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)

Hakkaniyet İndirimi Zorunludur. Mahkeme, emsal kira araştırması sonucunda belirlenen bedelden hakkaniyet indirimi yapmak zorundadır.

Uygulamada bu indirim oranı genellikle: %5 – %20 arasındadır. Bu indirim, kiracının uzun süreli kullanımı ve taşınmazın mevcut hali gibi unsurlar dikkate alınarak yapılır. Yargıtay uygulamalarına göre:

• Kiracı uzun yıllardır aynı taşınmazda oturuyorsa
• Yeni kira bedeli hesaplanırken %10 – %20 arası hakkaniyet indirimi uygulanabilir
• Yargıtay kararları, bilirkişi raporunda hakkaniyet indiriminin göz ardı edilmesinin, kira bedelinin fazla tespitine yol açtığını ve bu nedenle hükmün bozulmasını gerektirdiğini belirtir. Özellikle eski kiracı durumunda, indirim oranı genellikle %10-20 arasında olup, somut olayın özelliklerine göre belirlenir.

Önemli Not:
Bu indirim bilirkişi tarafından değil, hakim tarafından yapılmalıdır. Aksi halde çifte indirim (mükerrerlik) oluşur ve karar hukuka aykırı olur.

Hâkim : TÜFE + Emsal + Taşınmaz Özelliği + Hakkaniyet =Kira Belirlenir.

Kira tespit davalarında mahkemenin amacı adil bir denge oluşturmaktır:

• Kiraya verenin mülkünden gelir elde etme hakkı korunur.
• Kiracının aşırı artışla mağdur olması önlenir.

Kira Tespit Davasında Kararın Geçerlilik Tarihi

Kira tespit davasında verilen karar kural olarak ileriye dönük sonuç doğurur. Yani mahkeme, geçmişe dönük kira artışı belirleyemez. Ancak kararın hangi kira dönemine etki edeceği, davanın açıldığı tarih ve kiracıya ihtar gönderilip gönderilmediğine göre değişir.

Bu konu, Türk Borçlar Kanunu m. 345/2 kapsamında açıkça düzenlenmiştir. Kanuna göre:

Eğer dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa
Yeni kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.

Aynı şekilde,

Kiraya veren, yeni dönemden en az 30 gün önce kiracıya yazılı ihtar göndermişse
Yeni kira bedeli yine ilk günden itibaren uygulanır.

Örneğin :

Yeni dönem: 01.07.2025
Dava açılışı: 10.06.2025

30 gün kuralı sağlanmış ve yeni kira 01.07.2025’ten itibaren geçerli olur.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Kira Tespitine Engel Değildir

Kiraya veren tarafından açılmış bir ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, kira tespit davasının açılmasına engel değildir.

Ayrıca kira tespit davası açılmış olması, ihtiyacın samimiyetsiz olduğu anlamına da gelmez. Uygulamada iki dava aynı dilekçede birlikte açılabilir. Ancak Yargıtay bu yöntemi önermemekte, davaların tefrik edilmesini istemektedir.

Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcra Edilemez

Kira tespit kararları, kural olarak kesinleşmeden icra edilemez. Ancak yargılama giderleri ve vekalet ücreti yönünden farklı uygulamalar mevcuttur.

Yargıtay 8. HD 2016/4721 E., 2016/6720 K., 13.04.2016 tarihli kararına göre:

Kira tespit ilamları, kira alacağı yönünden eda hükmü içermez. Bu nedenle kira alacakları ve faizi bakımından ilamlı icra takibine konu edilemez. Yalnızca eda hükmü içeren vekalet ücreti ve yargılama giderleri bakımından ilamlı icra mümkündür.

Kira Tespit Davasında Paylı veya Elbirliği Mülkiyetinin Davaya Etkisi

Elbirliği mülkiyetinde eksik taraf bulunması halinde, bu eksiklik sonradan tamamlanabilir.

İhtarnamede Bildirilen Kira Bedeli Kiraya Vereni Bağlar mı?

Kira tespit ve kira artışı uyuşmazlıklarında en sık ileri sürülen savunmalardan biri, “Kiraya veren ihtarnamede bir bedel bildirdi, artık onunla bağlıdır” iddiasıdır. Ancak Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı bu iddiayı mutlak olarak kabul etmemektedir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 1983/3002 E., 1983/3129 K., 04.07.1983 tarihli kararında açıkça şu ilkeye yer verilmiştir:

“İhtarnamede bildirilen kira parasını kabul ettiğini davacı tarafa derhal bildirmediğine göre, davacı ihtarda bildirdiği miktar ile bağlı tutulamaz.”

(Nihat Yavuz – Yargıtay Dergisi, 1988, Cilt 14, Sayı 1–2)

Geç Açılan Davaların Sonucu

Eğer:

• Dava yeni dönem başladıktan sonra açılmışsa
• Yazılı ihtar da gönderilmemişse

Bu durumda mahkeme tarafından belirlenen kira artışı:

Bir sonraki kira döneminin başından itibaren uygulanır. Bu durumda kiraya veren bir yıl boyunca daha düşük kira almaya devam eder. Bu nedenle sürelerin doğru takip edilmesi kiraya veren açısından kritik önem taşır.

Örneğin :

Yeni dönem: 01.07.2025
Dava açılışı: 15.07.2025
İhtar: Yok

Karar 01.07.2026’dan itibaren geçerli olur. Kiraya veren 1 yıl gelir kaybı yaşar. Bu nedenle dosya kapsamında avukat danışmanlığı alınması oldukça önemlidir.

Kira Tespit Davası Dava Değeri

Kira tespit davasında dava değeri, tespiti istenilen kira bedelinin yıllık tutarı esas alınarak belirlenir. Bu yaklaşım, davanın niteliği gereği yıllık kira miktarının esas alınmasını zorunlu kılar. Örneğin, kira parasının tespiti davasının Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu kararında açıklanan nitelikleri itibariyle, tespit edilen kira parasının yıllık miktarı üzerinden kesinlik sınırının belirlenmesi gerekmektedir. Bu şekilde, dava değeri aylık kira x 12 formülüyle hesaplanır ve harç ile diğer usul işlemleri bu değere göre yürütülür.

Kira Tespit Davası Belirsiz Açılamaz ve Islah Edilemez

Kira tespit davası:

• Kısmi açılamaz
• Belirsiz alacak davası olarak açılamaz
• Islah yoluyla artırılamaz

Mahkemece belirlenen kira bedelinin tahsili için kararın kesinleşmesi şarttır. Ancak karar kesinleştiğinde, belirlenen bedel davanın açıldığı tarihten itibaren muaccel hale gelir.

Kira Tespit Davası Harç ve Vekalet Ücreti Hesaplama

Kira bedeli aylık olarak belirlenir.

• Harç: Harç aylık kira farkı üzerinden hesaplanır.
• Vekalet ücreti: Yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır

Tahliye davalarındaki vekalet ücreti sistemi, kira tespit davalarından farklıdır. Ayrıca mahkeme, yaptığı hakkaniyet indirimine göre kiracı lehine vekalet ücretine hükmeder.

Kira tespit davasında harç nasıl hesaplanır?

Kira tespit davalarında harcın hangi tutar üzerinden hesaplanacağı, davacının dava dilekçesinde ne talep ettiğine bağlıdır. Mahkeme, resen yıllık ya da aylık fark esas alamaz. Davacının talep biçimi bağlayıcıdır.

1. Aylık Kira Bedelinin Tespiti Talep Edilmişse

Davacı dava dilekçesinde:

“Aylık kira bedelinin … TL olarak tespitini talep ediyorum”

şeklinde talepte bulunmuşsa; Harca esas değer, aylık kira farkıdır.

Yani:

(Talep edilen aylık bedel – mevcut aylık bedel)

2. Yıllık Kira Bedelinin Tespiti Talep Edilmişse

Davacı;

“Yıllık kira bedelinin … TL olarak tespitini talep ediyorum”

şeklinde talepte bulunmuşsa; Harca esas değer, yıllık kira farkıdır.

Yani:

(Talep edilen yıllık bedel – mevcut yıllık bedel)

Kira Tespit Davası Kontrol Listesi

1. Kira Dönemini Belirle
   • Yeni kira döneminin başlangıç tarihini netleştir.
2. 30 Gün Öncesini Hesapla
   • Yeni dönemden en az 30 gün önce dava açılması gerektiğini unutma.
3. Arabuluculuk Başvurusu
   • 01.09.2023 sonrası için zorunlu arabuluculuk başvurusu yap.
   • Arabuluculuk süreci tamamlanmadan dava açılamaz.
4. Dava Açma
   • Süresinde dava aç (30 gün kuralına dikkat).
   • Geç açılırsa karar bir sonraki kira yılına uygulanır.
5. İhtarname (Opsiyonel)
   • Kanunen zorunlu değil ama tavsiye edilir.
   • Noter veya yazılı ispatlanabilir yöntemle yapılırsa, yeni kira bedeli geçerli olur.
6. Geriye Dönük Talep
   • Mümkün değil; karar ileriye dönük sonuç doğurur.
7. Delilleri Hazırla
   • Emsal kira bedelleri, TÜFE oranları, sözleşme örneği gibi belgeleri topla.

Görevli ve Yetkili Mahkeme

HMK’nun 8/2 maddesi uyarınca, kira sözleşmesine dayanan tespit davaları, miktar ve değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür . Yeni dönem kira parasının tespiti davası da bu kapsamdadır.

Kira Tespit Davası Dilekçe Örneği

… SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI                                 :

VEKİLİ                                  : Av. ARZU YILMAZ

DAVALI                                 :

KONU                                    : Kira tespitine ilişkin taleplerimizdir.

AÇIKLAMALAR                  :

Müvekkilim, … adresinde bulunan taşınmazın malikidir. Bahse konu taşınmaz, davalı tarafından …/…/… tarihinde imzalanan kira sözleşmesi kapsamında müvekkilimden kiralanmış olup hâlen kullanılmaktadır. Taraflar arasında belirlenen kira bedeli, mevcut ekonomik koşullar, emsal kira değerleri ve hakkaniyet ilkeleri dikkate alındığında oldukça düşük kalmıştır. Bu nedenle müvekkilimiz lehine kira bedelinin tespiti amacıyla dava açılması zorunlu hale gelmiştir.

…

Davalıya, noter aracılığıyla … tarihinde gönderilen yazılı ihtarname ile iletişim kurulmuş, ancak herhangi bir uzlaşma sağlanamamıştır. Söz konusu ihtarname ve tebliğ mazbatası dilekçe ekinde sunulmaktadır. Bunun yanı sıra tarafımızca arabuluculuk başvurusu yapılmış olup süreçte anlaşma da sağlanamamıştır.

Taraflar arasında uygulanacak kira sözleşmesinin temel unsuru olan bedelin, 12 aylık TÜFE ortalaması, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet ilkeleri çerçevesinde güncellenmesi gerekmektedir. Dolayısıyla davalı tarafından ……… tarihi itibarıyla davalının ödemesi gereken kira bedelinin 80.000-TL olduğunun tespitini talep ederiz.

DELİLLER                            : Kira sözleşmesi, bilirkişi raporu, ihtarname, …. No’lu Arabulucu Anlaşamama Son Tutanağı, yemin, keşif ve tüm yasal deliller.
H.DELİLLER : BK, HMK ve ilgili mevzuat hükümleri.
NETİCE VE TALEP: Yukarıda arz ve izaha çalıştığımız gerekçelerle, kira sözleşmesine konu dairenin aylık kira bedelinin ………….tarihinden itibaren aylık net 80.000-TL olarak tespitine, belirlenen bedele yasal faiz uygulanmasına, yargılama giderleri, noter masrafları ile vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini müvekkilim adına vekaleten arz ve talep ederiz. …/…./…

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Kira Tespit Davasıyla İlişkisi

Kira artış hesaplama süreci, kira sözleşmesinin yenilenme dönemlerinde uygulanacak zam oranının doğru belirlenmesi açısından kritik önem taşır. Kiraya veren ile kiracı arasında artış oranına ilişkin anlaşmazlık yaşanması durumunda ise çözüm yolu olarak kira tespit davası gündeme gelir. Bu dava, mevcut kira bedelinin ekonomik koşullar, TÜFE artış oranları ve emsal kira değerleri göz önünde bulundurularak yeniden belirlenmesini sağlar. Doğru yapılan kira artış hesaplama işlemi, ileride ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçerken; kira tespit davası ise taraflar arasında adil ve hukuka uygun bir kira bedelinin belirlenmesine yardımcı olur.

Kira Tespit Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular