Kiracı Tahliye Davası: Şartlar ve Hukuki Süreçler

Kiracı Nasıl Çıkarılır ? Kiracı tahliye davası, hem ev sahipleri hem de kiracılar için en çok merak edilen konulardan biridir. Bu süreç, kira sözleşmesinin sona ermesi, ödeme ihlalleri veya özel tahliye sebepleri gibi durumlarda gündeme gelir. Peki, kiracıyı evden çıkarmak için hangi yollar izlenir? İşte detaylar.

Kiralananın tahliyesi davaları, Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiraya verenlerin taşınmazı tahliye taleplerini içeren uyuşmazlıklardır. Bu davalarda mahkeme kararları, somut olayın koşullarına göre çeşitlilik gösterir. Sağlanan kaynaklara göre, kararlar genellikle davanın kabulü, reddi veya kısmi kabul/red şeklinde sonuçlanmakta olup, temyiz süreçleri sıkça görülmektedir. 

Kiracının Tahliyesi Nedir?

Konut ve işyeri kiralamalarında yaşanan en yaygın hukuki sorunlardan biri kiracının tahliyesi meselesidir. Ev sahipleri ve kiracılar arasında yaşanan uyuşmazlıkların büyük bir bölümü, kiracının tahliyesi nedir, hangi şartlarda gerçekleşir ve süreç nasıl işler sorularına dayanır.
Bu yazıda kiracının tahliyesi kavramını hukuki yönleriyle, güncel mevzuat ve Yargıtay uygulamaları ışığında ayrıntılı biçimde ele alacağız.

Tahliye, kiracının kiralanan taşınmazdan çıkarılması anlamına gelir. Hukukta tahliye süreci, belirli şartlar ve süreler çerçevesinde yürütülür. Tahliye nedir sorusunun cevabı, kira sözleşmesinin sona ermesi veya kanunda belirtilen sebeplerin oluşmasıdır.

Basitçe ifade etmek gerekirse:

Kiracının tahliyesi, kiracının hukuka uygun sebeplerle ve usulüne uygun şekilde taşınmazdan çıkarılmasıdır.

Kira Sözleşmesinden Doğan Yükümlülükler

Kira sözleşmesi, taraflar arasında karşılıklı hak ve yükümlülükler doğurur. Kiracı, kira sözleşmesinde ev sahibinin ancak makul süre öncesinde haber vermek koşuluyla evi görebileceğinin yazılı olduğunu belirtmektedir. Bu durum, sözleşmesel bir hükmün varlığını göstermektedir.

• Sözleşmeye Aykırılık: Kira sözleşmesinde belirtilen “makul süre öncesinde haber verme” koşuluna uyulmaması, ev sahibinin sözleşmeye aykırı davrandığı anlamına gelir. Sözleşmelerde kararlaştırılan koşullara uyulması zorunludur.
• Kiracının Hakları: Kiracının, ev sahibinin sözleşmeye aykırı davranışları karşısında hukuki yollara başvurma hakkı bulunmaktadır. Bu, sözleşmenin ihlali nedeniyle tazminat talebi veya sözleşmenin feshi gibi hakları içerebilir.

Kiracının Tahliyesi Hangi Hallerde Mümkündür?

1. Kira Süresinin Sona Ermesi

Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitimiyle kiracının tahliyesi mümkün olabilir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’na göre, sözleşme bitse bile kiracı sözleşmeyi fiilen uzatabilir. Bu nedenle çoğu zaman tahliye davası gerekir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 354. maddesi, kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini açıkça belirtir. Bu nedenle, kiracının tahliyesi ancak kanunda yer alan sebeplerin gerçekleşmesi halinde mümkündür. Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olması, tek başına tahliye için yeterli bir gerekçe oluşturmaz.

DİKKAT : Konut ve çatılı iş yerleri sözleşmeleri belirli süreliyse sözleşme bitiminden itibaren belirsiz süreliye dönüşmez.

2. Kiraya Verenin İhtiyacı Sebebiyle Kiracının Tahliyesi

• Ev sahibi;
• Kendisi,
• Eşi,
• Çocuğu,
• Anne-babası

için konut veya işyeri ihtiyacı doğmuşsa, kiracının tahliyesi mümkündür.

Ev sahibi, kendisi veya yakınlarının konut ihtiyacı doğduğunda kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu yakınlar; kiraya verenin üstsoyu, altsoyu, eşi veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler olarak tanımlanır. Ancak tahliye talebinin geçerli olabilmesi için bu ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren her 6 ayda bir fesih hakkını kullanabilir. Bunun için kiracıya en az 3 ay önceden yazılı bildirim yapılmalıdır. Bildirim süresi dolduğunda kiracı evi boşaltmazsa, kiraya veren tahliye davası açabilir.

Tahliye davası, fesih döneminin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Ayrıca, ihtiyaç sebebiyle tahliye edilen taşınmaz, 3 yıl boyunca eski kiracıdan başka birine kiraya verilemez. Bu düzenleme, kötüye kullanımı önlemek için kanunda açıkça belirtilmiştir.

Tahliye sürecinde hukuki hataların önlenmesi ve sürecin hızlandırılması için gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmak, hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını korumak açısından en doğru yaklaşım olacaktır.

3. Kiranın Ödenmemesi Sebebiyle Kiracının Tahliyesi

Kira bedelinin ödenmemesi, kiracının tahliyesi için en sık karşılaşılan sebeplerden biridir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kiracıya kira süresi içinde iki kez yazılı ihtar gönderilmesi tahliye nedeni oluşturur. Eğer kira sözleşmesi bir yıl veya daha uzun süreliyse, bir kira yılı içinde veya bir yılı aşan sürede iki kez ödeme yapılmadığına dair ihtar gönderilmişse, kiraya veren tahliye davası açabilir.

Kiracının tahliyesi için şu şartlar aranır:

• Kiracı bir yıl içinde iki kez kira ödemesini aksatmış olmalı
• Kiraya veren, her aksama için yazılı ihtarname göndermiş olmalı

Bu iki haklı ihtar, tahliye davası açabilmek için zorunludur. Ayrıca temerrüt yolu ile tahliye durumunda, kiracı kira borcunu ödemediğinde kiraya veren ihtarname çekerek 30 gün içinde ödeme yapılmasını talep eder. İhtarname, borcun ödenmemesi halinde sözleşmenin feshedileceğini belirtir. Kiracı 30 gün içinde ödeme yaparsa tahliye gerçekleşmez; ödeme yapılmazsa icra takibi başlatılır.

Tahliye talepli icra takibi, hem kiracının evden çıkarılmasını hem de ödenmeyen kira bedellerinin tahsilini sağlar. Sadece kira bedelleri talep edilecekse ilamsız icra takibi yapılır. Bu süreçte hukuki hataların önlenmesi ve sürecin hızlandırılması için gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmak, hak kaybını önlemenin en güvenli yoludur.

4. Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracının Çıkarılması

Kiracının imzaladığı tahliye taahhüdü, kiracının tahliyesi açısından en güçlü hukuki dayanaklardan biridir.

Tahliye taahhütnamesi, kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını yazılı olarak beyan ettiği hukuki belgedir. Bu belge, doğru şekilde düzenlendiğinde kiracının tahliyesi için güçlü bir dayanak oluşturur. Ancak geçerli olabilmesi için Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen şartlara uygun hazırlanması gerekir.

Tahliye taahhütnamesi, kira sözleşmesi imzalandıktan sonra düzenlenmeli ve yazılı şekil şartına uygun olmalıdır. Belgenin kiracı tarafından bizzat imzalanması ve tahliye edilecek tarihin açıkça belirtilmesi zorunludur. Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa, kiraya veren süre bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. Ayrıca, icra takibi başlatılarak tahliye talep edilmesi de mümkündür. Kiracı tahliye davasında tahliye taahhütnamesi ile tahliye konusunda daha detaylı bilgiye buradan ulaşabilirsiniz.

Bu süreçte hukuki hataların önlenmesi ve sürecin hızlandırılması için gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmak, hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını korumak açısından en doğru yaklaşım olacaktır. Kiracı tahliye davası ile ilgili tüm sorularınız için hemen bize ulaşın.

5. Yeniden İnşa ve Esaslı Tadilat Sebebiyle Kiracının Tahliyesi

Taşınmazın yıkılıp yeniden yapılması veya esaslı onarım gerektirmesi halinde kiracının tahliyesi mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiralanan taşınmazın tadilata ihtiyaç duyması durumunda kiracının tahliyesi talep edilebilir. Ancak bu tahliye hakkı, yalnızca önemli ve zorunlu tadilatların yapılması gerektiğinde geçerlidir. Ayrıca tadilat süresince taşınmazın oturmaya elverişli olmaması şarttır.

Basit onarım veya küçük değişiklikler, kiracının tahliyesi için yeterli sebep oluşturmaz. Tahliye edilebilmesi için tadilatın zorunlu, önemli ve taşınmazın kullanımını imkânsız hale getirecek nitelikte olması gerekir. Bu şartlar sağlandığında, kiraya veren kiracıdan taşınmazı boşaltmasını talep edebilir.

Tahliye sürecinde hukuki hataların önlenmesi ve sürecin hızlandırılması için gayrimenkul hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmak, hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını korumak açısından en doğru yaklaşım olacaktır.

6.Kira Sözleşmesinin 10 Yıllık Uzama Süresinin Dolması

Kira sözleşmesi belirli süreli olsun veya olmasın, sözleşmenin bitiminden itibaren 10 yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir ve kiracının tahliyesini talep edebilir.

Bu hakkın kullanılması için kiracıya kanunda öngörülen sürelerde yazılı bildirim yapılması gerekir.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? Kiracı Tahliye Davası Sürecine Etkisi

Kira artış hesaplama süreci, hem kiracılar hem de ev sahipleri için yıllık zam oranlarını doğru belirlemek açısından büyük önem taşır. Kira bedelinin yasal sınırlar içinde artırılmaması veya sözleşmeye aykırı şekilde yükseltilmesi durumunda taraflar arasında uyuşmazlık çıkabilir ve bu durum zaman zaman kiracı tahliye davası gibi hukuki süreçlere kadar gidebilir. Bu nedenle kira artış hesaplamasının güncel yasal düzenlemelere göre yapılması, kiracının haklarını korurken ev sahibinin de mağduriyet yaşamasını engeller. Doğru bir hesaplama yöntemi, ileride ortaya çıkabilecek hukuki risklerin önüne geçmek için kritik bir adımdır.

Kiracı Kirasını Düzenli Ödüyorsa Tahliye Edilebilir mi?

Kiracının kirasını düzenli ve zamanında ödemesi, tahliye sürecini önemli ölçüde zorlaştıran en temel unsurlardan biridir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, yalnızca kira borcunun bulunması değil; kiracının sözleşmeye aykırı davranışları, kiraya verenin zorunlu ihtiyaçları ve taşınmazın durumu gibi unsurlar da tahliye sürecinde belirleyici rol oynar.

Bu nedenle, “Kiracı kirasını düzenli ödüyorsa tahliye edilebilir mi?” sorusu uygulamada en çok merak edilen konuların başında gelmektedir. Kiracı tahliye davası sürecinizi profesyonel şekilde yürütmek için randevu oluşturun.

Tahliye edemiyorsanız “Kira Tespit Davası” açabilirsiniz !

Kiracınızla kira artışı konusunda uzlaşamıyor ve mevcut şartlarda tahliye de mümkün görünmüyorsa, hak kaybına uğramak zorunda değilsiniz. Bu durumda başvurabileceğiniz en etkili yol kira tespit davasıdır.

Kira tespit davası ile mahkemeden; emsal kiralar, taşınmazın durumu ve güncel ekonomik koşullar dikkate alınarak kira bedelinin yeniden belirlenmesini talep edebilirsiniz. Böylece kiracı taşınmazı kullanmaya devam ederken, kira bedeli de gerçek piyasa değerine uygun hale getirilir.

Tahliye sürecinin mümkün olmadığı ya da uzun süreceği durumlarda, kira tespit davası mülk sahibinin en güçlü hukuki koruma aracıdır.Daha detaylı bilgi için tıklayın.

Kiracı Kirasını Düzenli Öderken Tahliye Mümkün mü?

Genel kural olarak, kirasını düzenli ödeyen bir kiracının tahliyesi oldukça zordur. Kiracının yalnızca kira borcunu değil, apartman aidatı, yan giderler ve sözleşmeden doğan tüm yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmesi, hukuki korumasını güçlendirir.

Ancak bazı özel durumlarda, kirasını düzenli ödeyen kiracının dahi tahliyesi mümkündür.

Kirasını Ödemeyen Kiracı Hangi Yollarla Tahliye Edilir?

1. Haklı İhtar Yoluyla Tahliye

Kiracı kira bedelini ödemediğinde kiraya veren, kiracıya yazılı ihtarname gönderir. Bu ihtarnamede:

• Ödenmeyen kira bedelleri açıkça belirtilir,
• Kiracıya 30 gün ödeme süresi verilir,
• Bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği ihtar edilir.

Kiracı bu 30 günlük süre içinde kira borcunu tamamen öderse, bu ihtara dayanılarak doğrudan tahliye davası açılamaz. Ancak aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar oluşursa, kiraya veren tahliye davası açma hakkı kazanır.

2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye

Kiracı kira bedelini ödemez ve ihtarnamede verilen süre içerisinde borcunu da kapatmazsa, kiracı temerrüde düşmüş sayılır. Bu durumda kiraya veren:

• Kira sözleşmesini feshedebilir,
• Temerrüt nedeniyle tahliye davası açabilir.

Bu dava da Sulh Hukuk Mahkemesi’nde görülür.

3. İcra Yoluyla Tahliye

Kirasını ödemeyen kiracıya karşı icra takibi başlatılması, en etkili tahliye yollarından biridir.

Kiraya veren;

• İlamsız icra yoluyla takip başlatır,
• Ödenmeyen kira bedellerini talep eder,
• Kiracıya ödeme emri gönderilir.

Kiracı borcunu yasal sürede ödemez ve itiraz etmezse, tahliye işlemi icra yoluyla gerçekleştirilir.

Kiracı Borcu Sonradan Öderse Tahliye Olur mu?

Kiracı ihtar süresi içinde kira borcunu öderse, sadece bu ihtara dayanılarak tahliye davası açılamaz. Ancak borcun gecikmeli ödenmesi, kira sözleşmesinin sürekli ihlali anlamına gelebileceğinden, tekrar eden durumlarda kiraya verenin hukuki hakları devam eder.

Usul Hukukuna İlişkin Temel Prensipler:

• Görevli Mahkemenin Tespiti: Uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi, görevli mahkemeyi belirler. Dava, kira sözleşmesine dayanıyorsa Sulh Hukuk Mahkemesi; haksız işgale (fuzuli şagil) dayanıyorsa Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7096 sayılı kararı, bu ayrımı net bir şekilde ortaya koyarak, kira ilişkisi olmayan bir durumda Sulh Hukuk Mahkemesi’nin görevsizlik kararı vermesi gerektiğini belirtmiştir.
• Aktif Husumet Ehliyeti (Dava Açma Yetkisi): Tahliye davasını kural olarak kiraya veren açabilir. Kiraya veren sıfatına sahip olmayan bir kişinin, tarafı olmadığı bir sözleşmeye dayanarak dava açması mümkün değildir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/5202 sayılı kararı, “aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi gerekirken” davanın kabul edilmesini bozma sebebi saymıştır.
• Davanın Konusuz Kalması: Kiralanan, dava açılmadan önce tahliye edilmişse, tahliye talebi konusuz kalmaz, reddedilmesi gerekir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/1114 sayılı kararı, “tahliye istemi hakkında davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kiralananın tahliyesine karar verilmesi de doğru değildir” diyerek bu duruma açıklık getirmiştir.
• İspat Yükü: Kiracı, kiralananı sözleşme sonunda geri verme borcunu yerine getirdiğini ispatla yükümlüdür. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/16346 sayılı kararında “Kiracı, kiralananı kiraya verene teslim ettiğini ispatla yükümlüdür” denilerek bu kural vurgulanmıştır.
• Dosya Eksiklikleri: Yargılama dosyasının eksiksiz olması, Yargıtay incelemesi için bir ön şarttır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/6430 sayılı kararında, dayanak icra dosyası ve vesayet kararı gibi temel belgelerin eksikliği nedeniyle dosyanın mahkemesine geri çevrilmesi, yargılamanın sağlam temellere dayanması gerektiğini göstermektedir.

Kiracıyı Çıkarma Yolları

• Ev sahibi, haklı bir sebep olmadan kiracıyı tahliye edemez. Haklı nedenler ortaya çıktığında ise sözleşme feshedilebilir ve kiracı taşınmazdan çıkarılabilir. Bu nedenler arasında şunlar yer alır:
  • İhtarname gönderme
  • Tahliye taahhüdü
  • Tahliye davası açma
• Kiracıyı nasıl çıkarabilirim? Hukuki yollar dışında zorlayıcı yöntemler yasaktır.

Kiracı Tahliye Davası Süreci

• Tahliye davası ne zaman açılır? Kira sözleşmesi sona erdiğinde veya tahliye sebepleri oluştuğunda.
• Tahliye davası ne kadar sürer? Ortalama 6 ay ile 1 yıl arasında değişir.
• Kiracı tahliye davası için avukat desteği süreci hızlandırır.

Kiracı Tahliye Davasında En Sık Yapılan Hatalar

• Usulsüz ihtar gönderilmesi
• Yanlış dava açılması
• Sürelerin kaçırılması
• Tahliye gerekçesinin ispat edilememesi

Bu hatalar, davanın aylar hatta yıllarca uzamasına yol açabilir.

Kiracı Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Ortalama olarak:

Toplamda kiracının tahliye davasında kiracının tahliyesi 8 ay ile 2 yıl arasında değişebilir.

Kiracı Tahliye Davası ile İlgili Kritik Hukuki Tavsiyeler

• Yazılı delil olmadan işlem yapmayın.
• Süreleri kaçırmayın.
• Noter ihtarını ihmal etmeyin.
• Her adımı belgelendirin.
• Kiracı tahliye davası açmadan önce sürecinizi doğru planlayın — hemen hukuki destek alın.

Kiracı Tahliye Davasında Arabuluculuk Süreci

Kiracı tahliye davasında en önemli değişikliklerden biri, 01.09.2023 tarihinden itibaren yürürlüğe giren yeni uygulamadır.
Bu tarihten sonra açılacak tüm tahliye davaları için arabuluculuğa başvurmak zorunlu dava şartı haline gelmiştir.

Yani; arabuluculuk süreci işletilmeden doğrudan tahliye davası açılması mümkün değildir.
Bu usule uyulmadan açılan davalar, mahkeme tarafından usulden reddedilir.

Bu nedenle kiracı tahliye davası sürecine başlamadan önce mutlaka arabuluculuk aşaması tamamlanmalıdır.

Arabuluculuk Süreci Nasıl İşler?

Tahliye uyuşmazlığı için arabulucuya başvurulduktan sonra:

• Süreç en geç 3 hafta içinde sonuçlandırılır.
• Zorunlu ve haklı sebepler varsa, arabulucu bu süreyi en fazla 1 hafta uzatabilir.
• Taraflar anlaşırsa, düzenlenen anlaşma belgesi ilam niteliği taşır ve doğrudan icra edilebilir.
• Anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanak ile birlikte tahliye davası açılır.
• Kiracı tahliye davası ile ilgili haklarınızı öğrenmek için bizimle iletişime geçin.

Kiracı Tahliye Davası Yargıtay Kararları

• Usulün Önceliği Prensibi: Kararlarda en çok öne çıkan tema, usuli kuralların katı bir şekilde uygulanmasıdır. Geçersiz bir ödeme emri (Yargıtay 8. HD, 2017/5579), görevsiz mahkemede dava açılması (Yargıtay 3. HD, 2017/7096), aktif husumet ehliyetinin bulunmaması (Yargıtay 8. HD, 2017/5202) veya davanın süresinde açılmaması (Yargıtay 3. HD, 2017/1445) gibi durumlar, davanın esasına girilmeden reddedilmesine veya Yargıtay tarafından bozulmasına neden olmaktadır. Bu durum, davacıların ve vekillerinin süreci başlatmadan önce tüm yasal şartları dikkatle kontrol etmelerinin zorunluluğunu ortaya koymaktadır.
• Hukuki Nitelendirmenin Önemi: Bir davanın “kira ilişkisine dayalı tahliye” mi yoksa “haksız işgale dayalı elatmanın önlenmesi” mi olarak nitelendirileceği, tüm yargılama sürecini etkilemektedir. Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin 2009/12125 sayılı kararında hatırlatıldığı gibi, “maddi vakıaları ileri sürmek taraflara, bunun hukuki tavsifini yapmakta hakime ait bir görevdir.” Hakimin yapacağı bu hukuki niteleme, görevli mahkemeden uygulanacak kanun hükümlerine kadar her şeyi belirlediğinden, davanın kaderi açısından kritik bir rol oynamaktadır.
• İhtiyaç Kavramının Somutlaştırılması: İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında, Yargıtay’ın ve Bölge Adliye Mahkemelerinin “ihtiyaç” kavramını soyut bir iddiadan ibaret görmediği açıktır. İhtiyacın “gerçek, samimi, zorunlu ve devamlı” olması gerektiği yönündeki yerleşik içtihat, mahkemelerin bu iddiaları titizlikle incelediğini göstermektedir. Emekli olup başka bir şehre yerleşme isteği gibi soyut gerekçeler yeterli görülmezken (Antalya BAM, 2020/462), ticari faaliyet için depo ihtiyacının somut delillerle kanıtlanması (HGK, 2017/1290) tahliye için yeterli bulunabilmektedir. Kiracı tahliye davası ile ilgili haklarınızı öğrenmek için bizimle iletişime geçin.

Kiracı Tahliye Davası Dava Dilekçesi

T.C.
……………… SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE

DAVACI : ………………………………………
(T.C. No – Adres)

VEKİLİ : Av. ARZU YILMAZ

DAVALI : ………………………………………
(Adres)

KONU : Davalının kira borcunu ödememesi nedeniyle taşınmazın tahliyesi talebidir.

AÇIKLAMALAR

1. Davacı ile davalı arasında …/…/…… başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunmaktadır.
   Sözleşme konusu taşınmaz ……………………… adresinde yer almaktadır.
2. Davalı, kira sözleşmesine aykırı şekilde …/…/…… tarihinden itibaren kira bedellerini
   ödememiştir. Bugün itibariyle toplam ………… TL kira borcu bulunmaktadır.
3. …..

HUKUKİ SEBEPLER
TBK m.315, 352, HMK ve ilgili mevzuat.

DELİLLER
Kira sözleşmesi, ihtarname, ödeme kayıtları, icra dosyası (varsa), tanık ve sair deliller.

SONUÇ VE TALEP

Yukarıda arz edilen sebeplerle;

1. Davalının temerrüt nedeniyle tahliyesine, Yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine

karar verilmesini arz ve talep ederim. …/…/……

Davacı Vekili

Av. ARZU YILMAZ

Kiracı Tahliye Davası İhtarname Örneği

İHTAR EDEN (KİRAYA VEREN) :
Ad Soyad / Ünvan
T.C. No
Adres

MUHATAP (KİRACI) :
Ad Soyad
Adres

KONU : Ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi, aksi halde sözleşmenin feshi ve
taşınmazın tahliyesi ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR :

Tarafınız ile aramızda …/…/…… başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunmaktadır.
Sözleşme konusu taşınmaz ……………………… adresinde yer almaktadır.

Kira sözleşmesine rağmen …/…/……, …/…/…… ve …/…/…… aylarına ait kira
bedelleri tarafınızca ödenmemiş olup toplam kira borcunuz ………… TL’dir.

İşbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde
yukarıda belirtilen kira borcunun tamamının ödenmesini,
aksi takdirde Türk Borçlar Kanunu’nun 315. maddesi uyarınca
kira sözleşmesinin feshedileceğini ve taşınmazın tahliyesi için
yasal yollara başvurulacağını ihtar ederim.

İHTAR EDEN
Ad Soyad
İmza
Tarih

Kiracı Tahliye Davası İhtarnamesi Önemli Hukuki Notlar

• Bu ihtarname noterden gönderilmelidir.
• Kiracı 30 gün içinde ödeme yaparsa bu ihtara dayanarak doğrudan tahliye davası açılamaz;
  ancak aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar oluşursa tahliye davası açılabilir.
• 30 gün sonunda ödeme yapılmazsa temerrüt nedeniyle tahliye davası açılabilir.
• Kiracı tahliye davası sürecinizi geciktirmeyin, bugün harekete geçin.

Kiracı Tahliye Davası Mahkeme Masrafları

Kiracı tahliye davası açmak isteyen kiraya verenlerin en çok merak ettiği konulardan biri de “Tahliye davası masrafları ne kadar?” sorusudur. Tahliye davası masrafları, kira bedeline, davanın türüne ve yargılama sürecinde yapılacak işlemlere göre değişkenlik göstermektedir. Ancak günümüz itibariyle dava harçları 4.627,55-TL ‘den başlamaktadır.

Avukat ücreti ile harç ücreti birbirinden farklıdır. Avukat ile anlaşılması halinde de, avukatlık ücreti Türkiye Barolar Birliği Asgari Ücret Tarifesi ve taraflar arasındaki sözleşmeye göre belirlenir. Bu bedel tahliye davası masraflarının en önemli kalemlerinden biridir. Davayı kaybeden taraf, yargılama giderleri ve karşı vekâlet ücretini karşı tarafa ödemekle yükümlüdür. Tahliye davası masrafları sabit değildir; kira bedeli yükseldikçe, dava türü ve yargılama sürecinin karmaşıklığı arttıkça maliyet de artmaktadır.

Kiracı Tahliye Davası Masraflarını Etkileyen Unsurlar :

• Aylık kira bedeline,
• Davanın açılacağı yılın harç tarifesine,
• Dava türüne (temerrüt, ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar vb.),
• Dosyada yapılacak tebligat, bilirkişi ve keşif işlemlerine

göre değişmektedir.

Kiracı Tahliye Davasında İstinaf Süreci

Kiracının tahliye davası sonuçlandıktan sonra tarafların en çok merak ettiği konulardan biri,
“Tahliye davası istinafa götürülebilir mi?” sorusudur.
Cevap: Evet. Belirli şartlar altında kiracı tahliye davaları istinaf yoluyla yeniden incelenebilir.Taraflar, aşağıdaki durumlarda tahliye kararını istinafa taşıyabilir:

• Hatalı gerekçe ile tahliye kararı verilmesi.
• Mahkemenin delilleri eksik incelemesi,
• Hukukun yanlış uygulanması,
• Usul kurallarına aykırılık,

Tahliye kararının taraflara tebliğinden itibaren 2 hafta içinde istinaf başvurusu yapılmalıdır.
Bu süre kesin olup kaçırılması halinde karar kesinleşir. Kiracı tahliye davası sürecinizi en kısa sürede başlatmak için şimdi iletişime geçin.

İHTİYAÇ NEDENİYLE TAHLİYE DAVA DİLEKÇESİ

[NÖBETÇİ] SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI (KİRAYA VEREN):
Adı Soyadı: [Adınız Soyadınız]
T.C. Kimlik No: [T.C. Kimlik Numaranız]
Adres: [Tebligata Yarar Açık Adresiniz]

VEKİLİ (Varsa):
Adı Soyadı: Av. [Avukatın Adı Soyadı]
Adres: [Avukatın Adresi]

DAVALI (KİRACI):
Adı Soyadı: [Kiracının Adı Soyadı]
Adres: [Tahliyesi İstenen Taşınmazın Adresi]

KONU: Türk Borçlar Kanunu m. 350 uyarınca, konut ihtiyacı (gereksinimi) nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve davalının mecurdan tahliyesi istemidir.
(Dava Değeri: [Yıllık Kira Bedeli Toplamı] TL)

AÇIKLAMALAR:

1. KİRA İLİŞKİSİ: Davalı [Kiracının Adı], mülkiyeti şahsıma ait olan [Taşınmazın Açık Adresi] adresindeki taşınmazda, [Kira Başlangıç Tarihi] başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereği kiracı olarak ikamet etmektedir. Mevcut aylık kira bedeli [Kira Bedeli] TL’dir.
2. İHTİYACIN DOĞUMU VE NİTELİĞİ: Söz konusu taşınmaza, [Kendim / Oğlum / Kızım / Annem vb.] için konut olarak kullanma zorunluluğum doğmuştur.

[Buraya ihtiyacın nedenini detaylıca yazın. Örnek 1: “Halen kirada oturmaktayım ve ev sahibim beni tahliye etmek istiyor, bu nedenle kendi evime taşınmak zorundayım.”]* [Örnek 2: “Oğlum [Oğlunun Adı] evlilik hazırlığı içerisindedir ve düğün tarihi [Tarih] olarak belirlenmiştir. Yeni evli çiftin oturması için bu daireye samimi ve zorunlu ihtiyacımız vardır.”]*

1. İHTARNAME SÜRECİ: Davalı tarafa, kira döneminin sona ermesinden önce [Noter Adı] Noterliği’nin [Tarih] tarih ve [Yevmiye No] sayılı ihtarnamesi ile; kira sözleşmesinin yenilenmeyeceği ve ihtiyaç nedeniyle taşınmazın tahliye edilmesi gerektiği bildirilmiştir. (Belirli süreli sözleşmelerde ihtar zorunlu olmasa da ispat açısından önemlidir, çekildiyse belirtilmelidir).
2. ARABULUCULUK SÜRECİ: Dava açılmadan önce 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu gereğince zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulmuş, ancak [Tarih] tarihli son tutanak ile anlaşma sağlanamadığı tespit edilmiştir. (Arabuluculuk Son Tutanağı ektedir).
3. HUKUKİ GEREKÇE: Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi gereğince, kiraya verenin kendisi veya kanunda sayılan yakınlarının konut ihtiyacı bulunması halinde tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır. İhtiyacım gerçek, samimi ve zorunludur. Davalı, tüm uyarılara rağmen taşınmazı tahliye etmemiştir. Bu nedenle işbu davanın açılması zorunluluğu doğmuştur.

HUKUKİ NEDENLER: TBK m. 350 ve ilgili mevzuat, HMK, 6325 s.K.

HUKUKİ DELİLLER:

1. [Tarih] tarihli Kira Sözleşmesi,
2. Tapu Kayıtları,
3. [Noter Adı] Noterliği’nin [Tarih] tarihli İhtarnamesi,
4. Arabuluculuk Son Tutanağı (Aslı veya onaylı örneği),
5. Tanık Anlatımları (İhtiyacın samimiyetini ispat için dinletilecektir),
6. Nüfus Kayıt Örnekleri (Yakını için isteniyorsa),
7. (Varsa) Davacının kirada oturduğuna dair kendi kira sözleşmesi,
8. Bilirkişi incelemesi, keşif ve yasal her türlü delil.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;

1. Davanın KABULÜNE,
2. Haklı ve zorunlu ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesinin feshine ve davalının [Taşınmaz Adresi] adresindeki taşınmazdan TAHLİYESİNE,
3. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini saygılarımla arz ve talep ederim.

[Tarih]
Davacı (Kiraya Veren)
[Adı Soyadı]
(İmza)

Uyarı: Bu içerik yalnızca genel bilgilendirme amacı taşımaktadır; her somut olayın kendine özgü koşulları bulunabilir. Buradaki açıklamalar hukuki danışma niteliğinde değildir. İdari ve yargısal süreler hak kaybına yol açabileceğinden, dosyanız için profesyonel bir hukukçuya danışmanız önemle tavsiye edilir.

İstinaf Kiracının Tahliyesini Durdurur mu?

Genel kural olarak, istinaf başvurusu tahliye kararının kesinleşmesini geciktirir. Ancak bazı özel hallerde mahkeme, tahliyenin derhal icrasına da karar verebilir. Bu nedenle her dosya kendi özelinde değerlendirilmelidir. İstinaf incelemesi dosyanın yoğunluğuna göre değişmekle birlikte genellikle 6 ay – 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır.

Kiracı Tahliye Davası Avukat Masraflarını Kim Öder?

Tahliye davası açmayı düşünen ev sahipleri ve kiracılar için en çok merak edilen konulardan biri,
“Tahliye davasında avukat ücretini kim öder?” sorusudur.

Bu sorunun cevabı; davanın nasıl sonuçlandığına, tarafların haklılık durumuna ve mahkemenin vereceği karara göre değişiklik gösterir.

Türk hukuk sisteminde geçerli olan ana ilke şudur:

Dava sonunda haksız çıkan taraf, yargılama giderleriyle birlikte karşı tarafın avukatlık ücretini de ödemekle yükümlüdür.

Bu kural, Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi hükümlerine dayanmaktadır.

1. Kiracı Tahliye Davası Açılırken Masrafları Kim Karşılar?

Tahliye davasını açan taraf (çoğunlukla ev sahibi);

• Mahkeme harçlarını,
• Dosya ve tebligat giderlerini,
• Kendi avukatına ödeyeceği ücreti

ilk aşamada kendisi öder.

Ancak bu ödeme, davayı kaybetmesi halinde masrafların üzerinde kalacağı anlamına gelmez.

2. Kiracı Tahliye Davasının Sonunda Masraflar Kime Yüklenir?

Kiracı tahliye davasında mahkeme süreci tamamlandığında:

• Ev sahibi davayı kazanırsa:
  Kiracı, mahkeme masraflarını ve mahkemenin belirlediği karşı vekâlet ücretini ödemek zorunda kalır.
• Kiracı davayı kazanırsa:
  Bu kez ev sahibi, kiracının yargılama giderlerini ve avukatlık ücretini karşılamakla yükümlü olur.

Tahliye kararı kesinleştikten sonra ev sahibi icra yoluna başvurursa:

• İcra giderleri başlangıçta ev sahibi tarafından ödenir,
• Sürecin sonunda bu giderler de davayı kaybeden tarafa, yani çoğu durumda kiracıya yüklenir.

Kiracı icra aşamasında taşınmazı boşaltmayı kabul ederse, icra masrafları da yine kiracıdan tahsil edilir.

SONUÇ

Kiralananın tahliyesi, tek bir kanun maddesi veya tek bir ilke ile açıklanamayacak kadar çok yönlü bir hukuk alanıdır. İncelenen mahkeme kararları, bu sürecin her adımının yasal düzenlemelerle sıkı bir şekilde çerçevelendiğini göstermektedir. Başarılı bir tahliye süreci;

1. Geçerli ve kanuna uygun bir tahliye sebebinin varlığını,
2. İhtarname, ödeme emri gibi ön bildirimlerin usulüne uygun yapılmasını,
3. Davanın doğru hukuki nitelemeyle görevli ve yetkili mahkemede açılmasını,
4. İddiaların somut ve inandırıcı delillerle ispatlanmasını,
5. Yasal süreler gibi dava şartlarına harfiyen uyulmasını gerektirmektedir.

Yargıtay’ın bu konudaki rolü, kanunun lafzına ve ruhuna uygun, yeknesak bir uygulama sağlamak ve özellikle usul kurallarının göz ardı edilmesini önlemektir. Bu nedenle, bir kiralananın tahliyesini talep eden veya bu taleple karşı karşıya kalan tarafların, sürecin esası kadar usulüne de azami özeni göstermesi, hak kayıplarını önlemek adına hayati önem taşımaktadır.

Sık Sorulan Sorular (SSS)

• Kiracı nasıl çıkarılır?
• Tahliye taahhüdü nedir?
• Tahliye davası ne kadar sürer?
• Kira sözleşmesi kaç yıl geçerli?