Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı ?

Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı sorusu, ev sahipleri ve kiracılar tarafından en sık merak edilen konuların başında gelmektedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre, özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesinin süresinin dolması kiracının kendiliğinden evden çıkmasını zorunlu kılmaz. Kiracının tahliye edilebilmesi için tahliye taahhüdü, ihtiyaç, 10 yıllık uzama süresinin dolması veya kira bedelinin ödenmemesi gibi kanunda açıkça sayılan tahliye sebeplerinden birinin bulunması gerekir.

Bu soruların cevabı, Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümlerinde açıkça düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 327. maddesine göre; belirli süreli bir kira sözleşmesinin süresi dolduktan sonra taraflar, sözleşme sona ermiş gibi davranmayıp kira ilişkisini fiilen sürdürüyorsa, sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür.

Başka bir ifadeyle;

• Kira süresi sona ermiş olsa bile
• Kiracı taşınmazda kalmaya devam ediyor
• Kiraya veren de buna açık veya örtülü şekilde razı oluyorsa

kira sözleşmesi aynı şartlarla belirsiz süreli olarak devam eder.

Bu durumda kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez.

Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkmak zorunda mı?

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmede kararlaştırılan sürenin sona ermesiyle birlikte sözleşmenin kendiliğinden biteceği düşünülse de, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından Türk Borçlar Kanunu farklı bir düzenleme getirmiştir.

Genel kuraldan farklı olarak, kanun koyucu kiracıyı koruma amacıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesini kiracının iradesine bağlamıştır.

• Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri süre bitiminde kendiliğinden sona ermez.

• Kiracı, en az 15 gün önce yazılı bildirim yapmazsa sözleşme 1 yıl uzar.

• Bildirimin gönderilme tarihi değil, kiraya verene ulaşma tarihi esas alınır.

• Süreye uymadan çıkılması hâlinde kiracı ek kira bedeli ödemek zorunda kalabilir.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Uzama Kuralı (TBK m. 347)

Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre:

“Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.”

Bu hüküm gereği, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri, kiracı tarafından süresinde feshedilmediği sürece otomatik olarak uzar.

Uzama Kuralında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Bu düzenlemenin uygulanabilmesi için iki temel şart bulunmaktadır:

1. Kiralanan Taşınmaz Konut veya Çatılı İşyeri Olmalıdır

Uzama kuralı yalnızca:

• Konut kiraları
• Çatılı işyeri kiraları

için geçerlidir.

Arsa, arazi, açık otopark, tarla gibi taşınmazlar bu kapsamda değildir ve onlar hakkında TBK m. 347 uygulanmaz.

2. Fesih Bildirimi Süresinde ve Usulüne Uygun Yapılmalıdır

Kiracının sözleşmeyi sona erdirebilmesi için;

• Bildirim, sözleşme bitiminden en az 15 gün önce
• Kiraya verenin eline geçmiş olmalıdır

Burada önemli olan bildirimin gönderildiği tarih değil, kiraya verene ulaştığı tarihtir.

Örnek:

• Kira sözleşmesi 1 Mayıs tarihinde sona eriyor
• Kiracı fesih bildirimini 10 Nisan tarihinde gönderiyor
• Bildirim kiraya verene 17 Nisan tarihinde ulaşıyor

Bu durumda 15 günlük süreye uyulmadığı için fesih geçerli olmaz ve sözleşme kendiliğinden 1 yıl uzar.

Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarmak İstiyorsa Ne Yapmalıdır?

Günümüz ekonomik koşulları, enflasyon ve artan yaşam giderleri yalnızca kiracıları değil, ev sahiplerini de ciddi şekilde zorlamaktadır. Birçok ev sahibi; düşük kira bedeli, kira ödemelerinin düzensizliği veya kişisel ihtiyaçlar nedeniyle kiracısını tahliye etmek istemekte, ancak bu durumun nasıl ve hangi yollarla yapılabileceği konusunda tereddüt yaşamaktadır.

Önemle belirtmek gerekir ki, Türk hukukunda kiracı güçlü şekilde korunmaktadır ve ev sahibi kiracıyı keyfî olarak evden çıkaramaz. Kiracının tahliyesi ancak Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) açıkça sayılan yasal sebeplerin varlığı hâlinde mümkündür.

Bu nedenle ev sahibinin, tahliye sürecine başlamadan önce mutlaka geçerli bir tahliye sebebine dayanması gerekir.

Tahliye İçin Yasal Adımlar Nelerdir?

Kiracının tahliyesi için yeterli ve geçerli bir yasal sebep mevcutsa, bu aşamadan sonra yapılması gereken şey, süreci kanuna uygun şekilde ve doğru adımlarla ilerletmektir. Yanlış veya eksik atılan her adım, tahliye talebinin reddine ve ev sahibinin ciddi hak kayıpları yaşamasına neden olabilir.

Bu nedenle tahliye sürecinde usul kurallarına titizlikle uyulması büyük önem taşır.

1. Zorunlu Arabuluculuk Süreci (01.09.2023 Sonrası)

Tahliye davaları bakımından en önemli yeniliklerden biri, 01.09.2023 tarihinden itibaren getirilen zorunlu arabuluculuk uygulamasıdır.
7045 sayılı Kanun ile yapılan bu düzenlemeye göre:

• Kiraya veren, tahliye davası açmadan önce mutlaka arabuluculuğa başvurmak zorundadır
• Arabuluculuk süreci tamamlanmadan açılan davalar, mahkeme tarafından dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir
• Bu durumda davanın esası hiç incelenmez ve süreç başa dönmüş olur

Arabuluculuk başvurusu:

• Ücretsizdir
• Arabuluculuk bürosuna fiziki başvuru ile yapılabileceği gibi
• e-Devlet veya UYAP üzerinden de online olarak gerçekleştirilebilir

Arabuluculuk süreci sonunda:

• Taraflar anlaşırsa, bu anlaşma mahkeme kararı hükmünde olur
• Anlaşma sağlanamazsa, düzenlenen son tutanak ile tahliye davası açılabilir

Bu nedenle, daha sürecin en başında yapılacak küçük bir hata, aylarca zaman kaybına yol açabileceğinden, avukat desteğiyle hareket edilmesi şiddetle tavsiye edilir.

2. Tahliye Davası Dilekçesinin Hazırlanması

Arabuluculuk süreci tamamlandıktan sonra sıra tahliye davası dilekçesinin hazırlanmasına gelir. Bu aşama, tahliye sürecinin en kritik noktalarından biridir.

Tahliye dava dilekçesi hazırlanırken:

• Tahliye sebebi açık ve net şekilde belirtilmeli
• Dayanılan kanun maddesi doğru seçilmeli
• Olayların kronolojik anlatımı yapılmalı
• Deliller eksiksiz şekilde dilekçede gösterilmeli

Çok önemli bir husus:Tahliye davasında, dilekçede ileri sürülmeyen vakıalar ve talepler sonradan eklenemez.

Yani:

• Dilekçede unutulan bir husus
• Eksik anlatılan bir olay
• Gösterilmeyen bir delil

sonradan telafi edilemeyebilir ve davanın reddine yol açabilir.

Bu nedenle dava dilekçesi, “sonradan eklerim” anlayışıyla değil; en baştan eksiksiz ve stratejik şekilde hazırlanmalıdır.

3. Mahkeme Süreci ve Tahliye Kararı

Usulüne uygun şekilde açılan tahliye davasında:

• Mahkeme, tahliye sebebinin kanuni şartlara uygun olup olmadığını inceler
• Deliller değerlendirilir
• Kiracının savunması alınır

Tahliye sebebi ispatlanırsa:

• Mahkeme, kira sözleşmesinin sona ermesine ve kiracının tahliyesine karar verir
• Karar kesinleştikten sonra icra yoluyla tahliye işlemi gerçekleştirilir

4. Usulsüz Tahliye Girişimlerinden Kaçının

Ev sahibi;

• Elektrik, su, doğalgaz kesemez
• Kilit değiştiremez
• Kiracıyı zorla çıkaramaz

Bu tür işlemler hukuka aykırıdır ve ev sahibinin:

• Tazminat
• Ceza sorumluluğu
• Aleyhine dava

ile karşılaşmasına neden olabilir.

Tahliye yalnızca arabuluculuk + mahkeme veya icra yoluyla yapılabilir.

Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?

İhtarname, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları (kira bedelini ödememesi, sözleşme hükümlerine uymaması, tahliye talebi vb.) nedeniyle kiraya veren tarafından gönderilen resmî bir hukuki bildirimdir. Uygulamada ihtarname, dava yoluna başvurmadan önce ev sahiplerinin haklarını korumak için en sık başvurduğu hukuki araçlardan biridir.

Kiracı, Türk Borçlar Kanunu kapsamında güçlü şekilde korunmakla birlikte; ev sahibi de usulüne uygun ihtarname göndererek ileride açacağı tahliye ve alacak davaları için hukuki zemin oluşturabilir.

Noter Aracılığıyla İhtarname

En güvenli ve uygulamada en çok tercih edilen yöntemdir.

• Noter tarafından düzenlenir
• Tebliğ tarihi kesin olarak tespit edilir
• Mahkemede güçlü delil niteliği taşır

Tahliye ve iki haklı ihtar gibi sonuç doğuran işlemlerde noter ihtarnamesi tercih edilmelidir.

Kiracıya İhtarname Nasıl Çekilir?

İhtarname, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranışları (kira bedelini ödememesi, sözleşme hükümlerine uymaması, tahliye talebi vb.) nedeniyle kiraya veren tarafından gönderilen resmî bir hukuki bildirimdir. Uygulamada ihtarname, dava yoluna başvurmadan önce ev sahiplerinin haklarını korumak için en sık başvurduğu hukuki araçlardan biridir.

Kiracı, Türk Borçlar Kanunu kapsamında güçlü şekilde korunmakla birlikte; ev sahibi de usulüne uygun ihtarname göndererek ileride açacağı tahliye ve alacak davaları için hukuki zemin oluşturabilir. Ev sahiplerinin en çok merak ettiği tahliye sorunlarına yanıtlar, bu makalemizde ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

Kiracıya İhtarname Hangi Yollarla Gönderilir?

Kiracıya ihtarname gönderme işlemi iki şekilde yapılabilir:

1. Noter Aracılığıyla İhtarname

En güvenli ve uygulamada en çok tercih edilen yöntemdir.

• Noter tarafından düzenlenir
• Tebliğ tarihi kesin olarak tespit edilir
• Mahkemede güçlü delil niteliği taşır

Tahliye ve iki haklı ihtar gibi sonuç doğuran işlemlerde noter ihtarnamesi tercih edilmelidir.

Ev Sahipleri İçin Tahliye Rehberi (Hızlı Özet)

Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracılar güçlü şekilde korunmakla birlikte, ev sahibinin kiracıyı tahliye edebileceği sınırlı ve yasal sebepler bulunmaktadır. Ev sahibi, bu sebeplerden en az birinin varlığı hâlinde ve kanunda öngörülen usul ve süre şartlarına uyarak kiracıyı tahliye edebilir.

Ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir?

• 10 yıllık uzama süresi dolduysa
• Yazılı tahliye taahhüdü varsa
• Kira bedeli ödenmiyorsa (iki haklı ihtar)
• Konut/işyeri ihtiyacı varsa
• Yeni malik ihtiyaç iddiasında bulunuyorsa
• Kiracı eve ciddi zarar veriyorsa

Aşağıda uygulamada en sık karşılaşılan kiracı tahliye sebepleri ayrıntılı olarak açıklanmıştır.

1. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi (TBK m. 347)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira sözleşmesi belirli süreli olsa dahi kanun gereği her yıl otomatik olarak uzar. Bu uzamaların toplamda 10 yılı doldurması hâlinde, ev sahibi kiracıyı sebep göstermeksizin tahliye edebilir.

Bu tahliye yolunun kullanılabilmesi için şu şartlar birlikte aranır:

• Kira sözleşmesi en az 10 yıllık uzama süresini doldurmuş olmalıdır
• 10 yılın dolduğu uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya bildirim yapılmalıdır
• Bildirim yazılı şekilde (tercihen noter ihtarnamesi ile) yapılmalıdır

Bu şartlar sağlanırsa ev sahibi, herhangi bir gerekçe sunmadan sözleşmeyi feshedebilir. Kiracı taşınmazı tahliye etmezse, ev sahibinin tahliye davası açma hakkı doğar. yıllık uzama süresi dolan kiracının tahliyesine ilişkin şartlar ve yargı uygulamaları hakkında ayrıntılı bilgi için tıklayınız.

Örnek:
2013 yılında yapılan bir konut kira sözleşmesi, her yıl uzayarak 2023 yılına gelmiştir. Ev sahibi, 2023–2024 uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı fesih bildirimi gönderirse, herhangi bir gerekçe sunmadan tahliye davası açabilir.

2. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 350)

Ev sahibi, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut veya işyeri ihtiyacı bulunduğunu ileri sürerek kiracıyı tahliye edebilir.
Örneğin; Ev sahibi emekli olmuş ve kirada oturmak istememektedir; kendi evinde oturma ihtiyacı doğmuştur. Bu ihtiyacı belgeleyerek kira süresinin sonunda tahliye davası açabilir.

Kanunun “yakınlar”dan kastı şunlardır:

• Ev sahibinin kendisi
• Eşi
• Altsoyu (çocukları, torunları)
• Üstsoyu (anne-baba, büyükanne-büyükbaba)
• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler

İhtiyaç sebebiyle tahliye talebinin geçerli sayılabilmesi için ihtiyacın:

• Gerçek
• Samimi
• Zorunlu

olması gerekir.

Örneğin; sağlık durumu, iş değişikliği, memuriyet sebebiyle başka şehirden gelme gibi nedenler ihtiyaç sayılabilir. Ancak geçici, belirsiz veya ileride doğması muhtemel ihtiyaçlar tahliye için yeterli değildir.

3. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye – Kira Bedeli Ödenmiyorsa (TBK m. 352/2)

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi hâlinde ev sahibi, iki haklı ihtar sonucunda tahliye davası açma hakkı kazanabilir.

Türk Borçlar Kanunu m. 352/2’ye göre:

Kiracı, kira bedelini ödemediği için kendisine bir kira yılı içinde yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla tahliye isteyebilir.

Bu tahliye yolunun uygulanabilmesi için gerekli şartlar şunlardır:

• Kiracı kira bedelini ödememiş olmalıdır
• Ev sahibi tarafından iki ayrı yazılı ihtar gönderilmelidir
• İhtarlar haklı olmalıdır (yani gerçekten ödenmemiş kira için)
• Kira sözleşmesi:
  • 1 yıldan kısa ise → ihtarlar bu süre içinde
  • 1 yıl veya daha uzun ise → aynı kira yılı içinde veya bu süreyi aşan dönemde gönderilmiş olmalıdır

Örneğin 15 aylık bir kira sözleşmesinde:

• İlk 12 ay içinde iki ihtar gönderilebilir
  1. aydan sonra, 13. veya 14. ayda gönderilen ihtar da geçerli sayılabilir

Bu şartlar gerçekleştiğinde, ev sahibi kira süresinin veya ilgili kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açmalıdır. Bu süre kaçırılırsa hak kaybı yaşanır.

Örnek:
Kiracı Şubat ve Mayıs aylarının kirasını süresinde ödememiştir. Ev sahibi bu iki ayrı ay için noter aracılığıyla ihtar göndermiştir. Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar gerçekleştiğinden, ev sahibi kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

4. Yazılı Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye (TBK m. 352)

Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesine rağmen bu yükümlülüğünü yerine getirmemesi hâlinde, ev sahibinin bu taahhüde dayanarak tahliye talep etmesidir.

Tahliye taahhütnamesi, ev sahipleri açısından güçlü bir hukuki araç olmakla birlikte, uygulamada kötüye kullanılmaya açık olması nedeniyle kiracılar açısından ciddi endişelere yol açmaktadır. Bu endişenin temel nedeni; tahliye taahhüdünün, kiracının serbest iradesi dışında ve baskı altında imzalatıldığı vakaların yaygın olmasıdır.

Hukuken geçerli bir tahliye taahhüdü için:

• Taahhüt kira sözleşmesiyle aynı anda yapılmamalıdır
• Kiralanan kiracıya teslim edildikten sonra düzenlenmelidir
• Kiracı baskı altında olmadan imzalamalıdır
• Taahhütnamede belirli ve açık bir tahliye tarihi yer almalıdır

Kiracılara, ileride telafisi güç sorunlarla karşılaşmamak adına; tahliye taahhütnamesini imzalarken tarih, imza, teslim zamanı ve serbest irade şartlarını özellikle kontrol etmeleri tavsiye edilir. Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartları ve uygulamada dikkat edilmesi gereken hususlar hakkında detaylı bilgi için tıklayınız.

Ev sahibi ise, geçerli bir taahhüde dayanarak, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra veya dava yoluna başvurmak zorundadır; aksi halde bu hak düşer.

Örnek:
Kiracı, evi teslim aldıktan 2 ay sonra “30 Haziran 2025 tarihinde evi tahliye edeceğime dair taahhüt ederim” şeklinde yazılı belge imzalamıştır. 30 Haziran’da taşınmazı boşaltmazsa, ev sahibi bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra veya dava yoluyla tahliye isteyebilir.

5. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebiyle Tahliye (TBK m. 351)

Kiralanan taşınmazın satılması hâlinde, yeni malik, mevcut kira sözleşmesini aynen devralır ve kiracı ile kira ilişkisini sürdürür. Ancak Türk Borçlar Kanunu, yeni malike belirli şartlar altında kiracıyı tahliye etme hakkı da tanımıştır.

Yeni malikin ihtiyacı sebebiyle tahliye, yeni taşınmaz sahibinin, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut veya işyeri ihtiyacının bulunması hâlinde mümkündür.

Bu ihtiyacın:

• Gerçek
• Samimi
• Zorunlu

olması şarttır ve her somut olayda bu husus mahkeme tarafından değerlendirilir. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmesine ilişkin şartlar ve uygulamadaki süreler hakkında detaylı bilgi için tıklayınız.

TBK m. 351’e göre yeni malikin ihtiyacı sayılan kişiler:

• Malik bizzat kendisi
• Eşi
• Altsoyu
• Üstsoyu
• Kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerdir

Yeni malik, taşınmazın kendisine tesliminden itibaren 6 ay içinde tahliye davası açabileceği gibi, isterse kira sözleşmesinin bitimini bekleyerek de bu davayı açabilir. Bu süre ve usul kurallarına uyulmaması halinde tahliye talebi reddedilir. Örnek: Bir daire satın alan yeni malik, şehir dışından taşınmak zorunda kalmış ve satın aldığı evde kendisi oturacaktır. Taşınmazın tapusunu aldıktan sonra 6 ay içinde tahliye davası açarak kiracıyı çıkarabilir.

6. Kiracının Eve Zarar Vermesi Sebebiyle Tahliye

Kira sözleşmesi, yalnızca kira bedelinin ödenmesini değil, aynı zamanda kiralananın özenle kullanılmasını da kiracının temel borçları arasında sayar. Kiracının, taşınmaza kasıtlı veya ağır ihmal sonucu zarar vermesi durumunda, bu durum tahliye sebebi oluşturabilir.

Ancak her zarar, otomatik olarak tahliye sonucunu doğurmaz. Tahliye için;

• Zararın önemli ve ciddi boyutta olması
• Kiracının zararı gidermemesi veya gidermekten kaçınması
• Zararın kasıtlı veya ağır ihmal sonucu meydana gelmesi

gibi kriterler birlikte değerlendirilmelidir.

Örneğin; duvarlarda hafif yıpranma veya kullanım kaynaklı olağan eskimeler tahliye sebebi sayılmazken, taşınmaza kalıcı zarar verilmesi veya bilerek tahrip edilmesi tahliyeyi haklı kılabilir.

Uygulamada bu tür durumlar teknik ve ispatı zor olduğundan, delil tespiti, ihtar süreci ve dava stratejisi profesyonel şekilde yürütülmelidir. Örnek: Kiracı, evde izinsiz tadilat yaparak taşıyıcı duvarı kırmış, tesisata zarar vermiştir ve uyarılara rağmen zararı gidermemiştir. Bu durumda ev sahibi, zarar ve ihlali delilleriyle ispatlayarak tahliye davası açabilir.

Ev Sahiplerinin En Sık Yaptığı Tahliye Hataları

• Süresi kaçırılan tahliye davaları
• Yanlış gerekçeyle açılan davalar
• Zorla çıkarma girişimleri (kilit değişimi, elektrik kesmek vs.)
• Zorunlu arabuluculuk yapılmadan dava açılması

Hak kaybı yaşamamak ve karşı vekâlet ücreti ödememek için tahliye sürecini uzman kira avukatıyla yürütün.

Genel Değerlendirme

Kiracı tahliyesi, kanunda açıkça düzenlenmiş sınırlı hâllerde mümkündür ve her tahliye sebebi kendi içinde farklı süre, usul ve ispat koşulları barındırır. Yanlış sebebe dayanılarak veya süresi kaçırılarak yapılan tahliye girişimleri, ev sahibinin hak kaybına uğramasına yol açabilir.

Bu nedenle tahliye sürecine başlamadan önce, kira hukuku alanında deneyimli bir avukattan hukuki destek alınması, sürecin sağlıklı ve hızlı ilerlemesi açısından büyük önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular