10 Yıllık Kiracının Tahliyesi 2026

10 yıllık kiracının tahliyesi konusunda TBK 347 kapsamında tüm şartlar, süreler ve mahkeme uygulamaları açık ve güncel şekilde anlatılmaktadır. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi, ev sahiplerinin en çok merak ettiği ve en sık hata yapılan hukuki süreçlerden biridir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracı sözleşme süresinin sona ermesinden en az on beş gün önce fesih bildirimi yapmadığı takdirde, kira sözleşmesi mevcut şartlarla bir yıl süreyle kendiliğinden uzamış sayılır. Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin dolmuş olmasına dayanarak tahliye talebinde bulunamaz.

Ancak kira ilişkisi, on yıllık uzama süresini tamamladığında, kiraya veren açısından farklı bir hukuki imkân doğar. Bu aşamadan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla, herhangi bir gerekçe ileri sürmeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı, dilediği zaman sözleşmeyi feshedebilirken; kiraya veren bu hakkını ancak kira ilişkisinin başlangıcından itibaren on yılın geçmesi sonrasında ve genel fesih hükümlerine uygun şekilde kullanabilir.

Sonuç olarak, kanunun genel feshe ilişkin hükümlerinin uygulanabildiği hallerde, taraflardan her biri usulüne uygun bildirimle kira sözleşmesini sona erdirebilme yetkisine sahiptir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşmede kararlaştırılan sürenin sona ermesi tek başına kira ilişkisinin bitmesi sonucunu doğurmaz. Kiracının sürenin bitiminden önce usulüne uygun bir bildirimde bulunmaması halinde, sözleşme mevcut şartlarıyla bir yıllık dönemler halinde kendiliğinden uzar. Bu süreçte kiraya veren, yalnızca kira süresinin dolduğu gerekçesine dayanarak sözleşmeyi feshedemez.

Ne var ki, kira ilişkisinin on yıllık uzama dönemini tamamlamasıyla birlikte kiraya veren bakımından farklı bir hukuki imkân ortaya çıkar. Bu aşamadan sonra kiraya veren, takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapmak şartıyla, herhangi bir haklı sebep ileri sürmeksizin kira sözleşmesini sona erdirebilir. Bu düzenleme, kira ilişkisinde taraflar arasındaki menfaat dengesini gözetmeyi amaçlamaktadır.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise taraflara tanınan fesih yetkisi farklı şekilde düzenlenmiştir. Kiracı, dilediği zaman fesih bildiriminde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilirken; kiraya veren bu hakkını ancak kira ilişkisinin başlangıcından itibaren on yılın geçmesi sonrasında ve genel hükümlere uygun olarak kullanabilir.

Sonuç olarak, genel fesih hükümlerinin uygulanabildiği hallerde, taraflar kanunda öngörülen usul ve süre şartlarına uymak kaydıyla kira sözleşmesini sona erdirme yetkisine sahiptir.

Kiracı Nasıl Tahliye Edilir ?

Tahliye Meselesi
▪ Temerrüt (TBK. md. 315)
▪ Sözleşmeye esaslı aykırılık (TBK. md. 316)
▪ 10 yıllık uzama süresi sonucu (TBK. md. 347)
▪ İhtiyaç sebebiyle (TBK. 350/1)
▪ Esaslı tadilat, yıkım (TBK. md. 350/2)
▪ Yeni Malikin ihtiyacı (TBK. md. 351)
▪ Tahliye taahhüdü (TBK. md. 352/1)
▪ Bir kira yılı içinde 2 haklı ihtar (TBK. md. 352/2)
▪ Kiracının başkaca bir evinin olması sebebi (TBK. md. 352/3)

Bu makalemiz on yılını dolduran kiracının tahliyesi bakımından, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi temel düzenlemeyi içermektedir. Bu hüküm, kira sözleşmelerinin uzama rejimini ve kiraya verenin hangi koşullarda sözleşmeyi sona erdirebileceğini açıkça ortaya koyar. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi için dava açmadan önce ihtar süresinin de doğru hesaplanması hayati önem taşır.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İzlenecek Hukuki Yol

On yılını dolduran kiracının tahliyesi konusunda yol gösterici hüküm, Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesinde yer almaktadır. Anılan düzenleme, belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin, uzun süreli kira ilişkisini hangi koşullarda sona erdirebileceğini açık biçimde ortaya koymaktadır. Buna göre, kiracının aynı taşınmazda on yıl veya daha uzun süreyle oturması halinde, kiraya veren belirli usul şartlarına uymak kaydıyla tahliye talebinde bulunabilir. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi, sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerli bir haktır.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde, kiraya verenin on yıllık kiracıyı tahliye edebilmesi için aşağıdaki koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir:

• İlk kira sözleşmesinin kurulmasından sonra, sözleşmenin birer yıllık uzamalarla toplam on yıl devam etmiş olması,
• On yıllık uzama süresinin tamamlanmasını izleyen son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce, kiracıya yazılı fesih bildiriminin yapılması,
• Yapılan fesih bildirimi sonrasında, uzama yılının bitiminde tahliye davasının açılması,
• Taraflar arasında bu süre içerisinde yeni bir kira sözleşmesinin imzalanmamış olması.

Bu şartların eksiksiz şekilde yerine getirilmesi halinde, kiraya verenin herhangi bir haklı sebep ileri sürmesine gerek olmaksızın kira sözleşmesini sona erdirme hakkı doğar. Aksi halde, kira ilişkisi mevcut koşullarla yıldan yıla uzamaya devam eder ve kiraya veren yalnızca sürenin dolduğuna dayanarak tahliye talep edemez. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi sürecinde yapılan tek bir usul hatası, davanın tamamen reddedilmesine yol açabilir.

10 Yıllık Sürenin Hesaplanması

Belirli süreli kira sözleşmeleri, taraflarca kararlaştırılan süre boyunca geçerlilik taşıyan sözleşmelerdir. Normal şartlarda bu sürenin dolmasıyla sözleşmenin sona ermesi beklenir. Ancak Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi, konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından bu genel kuraldan farklı bir sistem öngörmektedir.

Anılan düzenleme uyarınca; kiracı, sözleşme süresinin sona ermesinden en az on beş gün önce fesih iradesini bildirmezse, kira sözleşmesi mevcut şartlarla bir yıl süreyle kendiliğinden uzamış kabul edilir. Bu nedenle kira ilişkisinde süreklilik esası benimsenmiş olup, sözleşmenin yalnızca süresinin dolmuş olması, kiraya veren açısından tek başına tahliye sebebi oluşturmaz.

Bu uzama sisteminde süre hesabı, sözleşmenin ilk başlangıç tarihi esas alınarak yapılır ve her uzama dönemi bir yıl olarak kabul edilir. Örneğin; 01.01.2020 tarihinde başlayan ve 31.12.2020 tarihinde sona ermesi öngörülen bir kira sözleşmesi, kiracının süresinde bildirim yapmaması halinde, 31.12.2021 tarihine kadar uzamış sayılır. Aynı durum her yıl tekrar eder ve her uzama dönemi süre hesabına bir yıl olarak eklenir.

Kiraya veren, belirli süreli kira sözleşmelerini yalnızca sürenin sona erdiği gerekçesiyle feshedemez. Ancak sözleşmenin kuruluşundan sonra gerçekleşen birer yıllık uzama sürelerinin toplamının on yılı bulması halinde, kiraya veren bakımından farklı bir hukuki imkân doğar. Bu aşamadan sonra kiraya veren, takip eden her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir gerekçe ileri sürmeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.

Uygulamada bu hesaplama, konut ve çatılı işyeri kiralarında “1 + 10 + 1” formülü üzerinden yapılmaktadır. Buna göre;

• İlk yıl, sözleşmenin asli süresi olarak kabul edilir,
• Ardından gelen on yıl, birer yıllık uzama dönemlerini oluşturur,
• On birinci yılın tamamlanmasının ardından, on ikinci kira yılına girildiğinde kiraya veren fesih ihtarında bulunabilir,
• Tahliye davası ise on ikinci yılın sonunda açılır. BU SÜREYE UYULMAMASI HALİNDE DAVA REDDEDİLİR.

Bu yorum ve uygulama, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 25.05.2021 tarihli, 2017/(6)3-458 E. ve 2021/614 K. sayılı kararı ile de açıkça benimsenmiştir.

Örnek Hesaplama: 01.01.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli bir sözleşmede, 5 yıllık asıl süre 01.01.2012’de dolmaktadır. Bu tarihten itibaren başlayan 10 yıllık uzama süresi ise 01.01.2022 tarihinde tamamlanmaktadır. Dolayısıyla tahliye davası ancak bu tarihten sonraki dönem için açılabilir (BAM Ankara 15. HD., 2017/1386 E., 2017/1531 Kaynak K.).

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Süre Hesabı (Örnek)

• 01.01.2012 → Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi
• 01.01.2013 → Sözleşmenin ilk yılının sona ermesi
• 01.01.2023 → Birer yıllık uzamalarla 10 yıllık uzama süresinin tamamlanması
• 01.01.2023 – 01.01.2024 → Fesih bildiriminin yapılabileceği uzama yılı (ihtar yılı)
• 01.10.2023 tarihine kadar → Kiracıya en az üç ay önceden yazılı fesih bildirimi (ihtarname) tebliğ edilmelidir
• 01.01.2024 → Tahliye davası açılabilir

Dava açmadan önce yapılacak küçük bir hata, büyük hak kayıplarına yol açabilir. Davanızı açmadan önce mutlaka görüşelim.

Dava En Geç Ne Zaman Açılmalıdır?

Tahliye davası, uzama yılının sona erdiği tarihten itibaren açılmalıdır. Bu örnekte dava, 01.01.2024 tarihinden itibaren açılabilir olup, makul süre içinde açılması gerekir. Uygulamada, dava açma hakkının kaybedilmemesi için davanın gecikmeksizin, tercihen uzama yılının bitimini takip eden dönemde açılması önem taşır.

Sürenin Yanlış Hesaplanmasının Tahliye Davasına Etkisi

10 yıllık kiracının tahliyesine dayalı davalarda en sık yapılan ve en ağır sonuçlara yol açan hata, on yıllık uzama süresinin yanlış hesaplanmasıdır. Bu tür bir hata, davanın esası hiç incelenmeden reddedilmesine ve mülk sahibinin yıllarca süren ciddi bir hak kaybı yaşamasına neden olabilir.

Uygulamada, süre hatası içeren davalar çoğu zaman ilk derece mahkemesinde ortalama 3–4 duruşmada sonuçlanmakta ve bu süreç yaklaşık 1 ila 1,5 yıl sürmektedir. Ancak mahkemenin tahliye talebini süre yönünden reddetmesi halinde dosya çoğunlukla istinaf incelemesine taşınmakta, bu aşama da 1 ila 2 yıl arasında bir zaman almaktadır.

Bu durumda, yanlış hesaplanan bir tahliye davası nedeniyle mülk sahibi yaklaşık 3 yıllık bir süreyi tamamen kaybetmiş olur. Üstelik bu sürenin sonunda davanın reddi kesinleşmeden yeni bir tahliye davası açılması da mümkün değildir. Reddin kesinleşmesi beklenmeden açılacak yeni bir dava, usulden reddedilecektir.

Bununla birlikte, davanın reddedilmesi halinde kiraya veren yalnızca zaman kaybına uğramakla kalmaz; aynı zamanda karşı taraf lehine hükmedilen vekâlet ücretini ve yargılama giderlerini de ödemek zorunda kalır. Bu durum, tahliye hakkının kullanılmasını daha da maliyetli ve yıpratıcı hale getirmektedir.

Özellikle vurgulanmalıdır ki, 10 yıllık kiracının tahliyesi davaları “deneme-yanılma” yöntemiyle yürütülebilecek davalar değildir. Bu davalarda ihtarnamenin hangi tarihte tebliğ edildiği, davanın hangi uzama yılının sonunda açıldığı ve sürenin doğru hesaplanıp hesaplanmadığı davanın kaderini belirleyen temel unsurlardır.

Sonuç olarak, 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye davalarında yapılacak en küçük bir takvim veya süre hatası, kiraya veren açısından yıllarca sürecek telafisi güç sonuçlar doğurabilir. Bu nedenle sürecin, yargı içtihatları ve uygulama esasları dikkate alınarak, baştan itibaren dikkatle ve teknik olarak doğru şekilde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

Kira Sözleşmesinin Yenilenmesinin On Yıllık Uzama Süresine Etkisi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, ilk kira sözleşmesinin sona ermesinden sonra tarafların karşılıklı iradeleriyle yeni bir kira sözleşmesi imzalamaları halinde, on yıllık uzama süresi önceki sözleşmeye göre değil, sonradan kurulan bu yeni sözleşmenin bitim tarihi esas alınarak hesaplanır.

Bu durumda, önceki kira dönemleri on yıllık uzama süresine dâhil edilmez. Her bir yenileme sözleşmesi, hukuki anlamda bağımsız bir kira ilişkisi doğurduğundan, on yıllık sürenin başlangıcı da her defasında yeniden belirlenir. Dolayısıyla tahliye hakkının doğacağı tarih, en son yapılan kira sözleşmesinin sona erdiği dönemden itibaren hesaplanmalıdır. (Yargıtay HGK, 2017/458 E., 2021/614 Kaynak K.; Yargıtay 6. HD., 2015/7514 E., 2015/10173 Kaynak K.).

10 yıllık kiracının tahliyesi teknik ve süreye bağlı bir süreçtir. Usule uygun hareket etmek için profesyonel destek alın.

10 Yıllık Kiracı Nasıl Çıkarılır ?

On yıllık uzama süresini dolduran kiracının tahliyesine ilişkin davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi davası belirli süre kurallarına tabidir. Kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yetki kuralı olarak, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi esas alınır. Bununla birlikte, on yıllık kiracının tahliyesine yönelik davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili kabul edilmektedir.

On yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından, kiraya veren tarafından usulüne uygun fesih bildirimi yapılmış olsa dahi, kiracının taşınmazı kendiliğinden boşaltmaması mümkündür. Bu durumda kiraya verenin, mecurun tahliyesini sağlamak amacıyla tahliye davası açması zorunlu hale gelir. Tahliye sürecinin ne kadar süreceği ise, büyük ölçüde taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerin iş yükü ve yargılama temposuna bağlı olarak değişiklik gösterebilir.

Uygulamada on yıllık kiracının tahliyesi süreci, belirli bir sıraya uygun şekilde yürütülmelidir. Buna göre;

• Öncelikle, kira sözleşmesine ilişkin on yıllık uzama süresinin doğru ve eksiksiz biçimde hesaplanması,
• Uzama süresinin tamamlanmasının ardından, 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi için ihtarname en geç kira döneminin bitiminden üç ay önce tebliğ edilmesi
• Kiracının bildirime rağmen taşınmazı tahliye etmemesi halinde, Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davasının açılması,
• Tahliye davasının kiraya veren lehine sonuçlanması durumunda, karar doğrultusunda icra takibi başlatılarak taşınmazın fiilen boşaltılmasının sağlanması gerekmektedir.

Bu aşamaların herhangi birinde yapılacak usul hataları, davanın reddine veya sürecin gereksiz şekilde uzamasına neden olabileceğinden, tahliye sürecinin dikkatle ve mevzuata uygun biçimde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.

10 Yıllık Kiracının Hakları

On yıllık uzama süresini tamamlayan kiracı bakımından, kira ilişkisinin sona erdirilmesine karşı ileri sürülebilecek haklar sınırsız değildir. Kiracı, kiraya verenin tahliye talebine ancak kanunda öngörülen bildirim ve usul şartlarına uyulmadığı durumlarda itiraz edebilir. Özellikle kiraya verenin fesih bildirimini süresinde veya usulüne uygun yapmaması halinde, kiracı kira sözleşmesinin devam ettiğini ileri sürme hakkına sahiptir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle tahliye talep edebilmektedir. (Yargıtay 3. HD., 2017/4567 E., 2018/11896 )

On yılı aşan kira ilişkilerinde, kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme yetkisi belirli bir takvime bağlanmıştır. Buna göre kiraya veren, on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla, herhangi bir gerekçe göstermek zorunda olmaksızın kira sözleşmesini feshedebilir. Bu sürelere riayet edilmemesi halinde fesih geçerlilik kazanmaz.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise taraflara tanınan fesih hakkı farklı şekilde düzenlenmiştir. Kiracı, dilediği zaman fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirken; kiraya veren bu hakkını ancak kira ilişkisinin başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra ve genel hükümlere uygun olarak kullanabilir.

Sonuç olarak, kiracının temel güvencesi, kiraya verenin kanunda öngörülen süre ve şekil şartlarına uygun davranmasını talep etme hakkıdır. Bu şartlara aykırı olarak yapılan fesih ve tahliye talepleri, kiracı bakımından hukuken geçerli sonuç doğurmaz.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Uygulamadaki İstisnalar

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi , her kira ilişkisi bakımından otomatik olarak uygulanmaz. Türk Borçlar Kanunu ve yerleşik yargı kararları, bu konuda bazı önemli istisnalar öngörmektedir. Yanlış zamanda atılan tek adım, tahliye hakkınızı yıllarca erteleyebilir. Süreleri kaçırmamak için hemen danışın.

Taşınmazın Hukuki Niteliği

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi açısındanTBK’nın 347. maddesi, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından uygulanabilir. Kiraya konu taşınmazın “arsa” niteliğinde olması, yani üstü kapalı olmayan (gayri musakkaf) bir taşınmaz olması halinde, bu özel düzenleme devreye girmez. Bu tür taşınmazlarda genel kira hükümleri uygulanır ve on yıllık uzama süresine dayanılarak tahliye talebinde bulunulamaz. Bu husus, Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2014/12402 E., 2014/13091 K. sayılı kararı ile de açıkça ortaya konulmuştur.

Tahliye Taahhüdünün Etkisi

Kiracının TBK 352/1 kapsamında verdiği tahliye taahhüdü, hukuki niteliği itibarıyla yeni bir kira sözleşmesi olarak kabul edilmez. Dolayısıyla bu taahhüt, on yıllık uzama süresini yeniden başlatmaz. Yargıtay uygulamasında da tahliye taahhüdünün, yalnızca belirli bir tarihte taşınmazın boşaltılacağına ilişkin irade açıklaması olduğu kabul edilmektedir.10 Yıllık Kiracının Tahliyesine tahliye taahhüdü etkili değildir. (Yargıtay 3. HD., 2017/6087 E., 2017/14808 K.).

Kira Tespit Davasının Açılması

Kiraya verenin kira bedelinin belirlenmesi amacıyla kira tespit davası açması ya da kira bedellerini tahsil etmeye devam etmesi, kira sözleşmesinin uzadığı veya kiraya verenin tahliye hakkından vazgeçtiği anlamına gelmez. Bu tür işlemler, tahliye hakkının kullanılmasına engel teşkil etmez. Bu yaklaşım, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin 2017/382 E., 2017/394 K. sayılı kararı ile de benimsenmiştir.

10 yıllık kiracının tahliyesi sürecinde hak kaybı yaşamamak için süreci baştan doğru yönetin. Dosyanıza özel değerlendirme için bizimle iletişime geçin.

Derdestlik İtirazı

Farklı kira dönemlerine ilişkin olarak, yeniden ihtar çekilmesi suretiyle açılan tahliye davaları arasında derdestlik ilişkisi bulunduğundan söz edilemez. Önceki davanın varlığı, sonraki kira dönemi için açılan yeni bir tahliye davasının görülmesine engel oluşturmaz. Bu ilke, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/7392 E., 2017/17060 K. sayılı kararı ile açıkça kabul edilmiştir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi – Özet Tablo 2026

10 YILLIK UZAMA TAHLİYE DAVA DİLEKÇESİ ÖRNEĞİ

NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİNE

DAVACI: [Adınız Soyadınız / Müvekkil Şirket Unvanı]
TC KİMLİK / VERGİ NO: [Numara]
ADRES: [Adresiniz]

VEKİLİ: Av. ARZU YILMAZ
ADRES: [Adresiniz]

DAVALI: [Kiracının Adı Soyadı / Unvanı]
ADRES: [Kiralanan Taşınmazın Adresi]

KONU: 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle kira sözleşmesinin feshi ve kiralananın tahliyesi istemidir.

DAVA DEĞERİ: [Yıllık Kira Bedeli] TL (Harca esas değer)

AÇIKLAMALAR:

1. TARAFLAR ARASINDAKİ KİRA İLİŞKİSİ VE ON YILLIK UZAMA SÜRESİNİN DOLMASI

Müvekkil ile davalı arasında, [TAŞINMAZ ADRESİ] adresinde bulunan taşınmazın kiralanmasına ilişkin [KİRA BAŞLANGIÇ TARİHİ] başlangıç tarihli kira sözleşmesi akdedilmiştir. Söz konusu kira sözleşmesi [SÖZLEŞME SÜRESİ] yıl süreli olup, sözleşme süresinin bitimini takiben kanuni uzama yılları başlamıştır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi gereğince, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilmektedir.

Somut olayda, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresi dikkate alındığında, kanunda öngörülen on yıllık uzama süresi dolmuş bulunmaktadır. Bu hususta Yargıtay içtihatlarında benimsenen hesaplama yöntemi açıktır. Örneğin, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 49. Hukuk Dairesi’nin 2020/2793 E. ve 2024/428 Kaynak K. sayılı 21.02.2024 tarihli kararında; “’15 Şubat 1998 başlangıç tarihli, bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesi'” incelenmiş ve “’15/02/1999 tarihinde 1 yıllık süre dolduğundan 10 yıllık uzama süresi başlamıştır. 15/02/2009 tarihinde de 10 yıllık uzama süresi dolmuştur.'” şeklinde hüküm kurularak, on yıllık uzama süresinin başlangıcının ilk kira döneminin bitimi olduğu açıkça ortaya konulmuştur.

Benzer şekilde Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/8957 E., 2016/680 Kaynak K. sayılı kararında da hesaplama yöntemi teyit edilmiş ve “‘TBK.nun 347. maddesi hükmü gereğince kiracı bir yıl olan sözleşme süresinin bitiminden yani 01.12.2000 tarihinden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığından yıldan yıla yenilenerek yasada belirtilen on yıllık uzama süresi 01.12.2010 tarihinde dolmuştur.'” denilmek suretiyle, ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren işleyen on yıllık sürenin esas alınacağı vurgulanmıştır. Müvekkilin davası da bu yerleşik hesaplama yöntemine ve yasal sürelerin dolmuş olması olgusuna dayanmaktadır.

2. KİRAYA VERENİN SEBEP GÖSTERMEKSİZİN FESİH HAKKI

TBK m. 347/1 hükmü, kiraya verene, on yıllık uzama süresinin dolması halinde herhangi bir haklı neden (ihtiyaç, yeniden inşa vb.) ispat etme yükümlülüğü getirmeksizin sözleşmeyi feshetme imkanı tanımaktadır. Bu hak, mülkiyet hakkının ve sözleşme özgürlüğünün bir gereği olarak kanun koyucu tarafından düzenlenmiştir.

Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2016/8018 E., 2016/5813 Kaynak K. sayılı kararında belirtildiği üzere; “‘on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.'” Müvekkil, yasadan doğan bu hakkını kullanarak davalının tahliyesini talep etmektedir.

Ayrıca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi’nin 2019/3006 E., 2021/2265 Kaynak K. sayılı kararında tahliye şartları sıralanmış ve “‘Kira sözleşmesinde on yıllık uzama süresinin dolması nedeniyle tahliye kararı verilmesinin şartlarının; 1-Kira sözleşmesinde belirlenen kira süresinin sona ermesi, 2-Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren on yıl uzama süresinin dolması'” olduğu belirtilerek, bu şartların varlığı halinde davanın kabulü gerektiği içtihat edilmiştir.

3. FESİH BİLDİRİMİ SÜRESİNDE VE USULÜNE UYGUN YAPILMIŞTIR

Kanunun aradığı en önemli şekil şartı, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunulmasıdır. Müvekkil tarafından, davalıya [NOTERLİK ADI] Noterliği’nin [TARİH] tarih ve [YEVMİYE NO] sayılı ihtarnamesi keşide edilmiştir. Bu ihtarname davalıya [TEBLİĞ TARİHİ] tarihinde tebliğ edilmiştir.

İhtarname, kira döneminin sonu olan [DÖNEM SONU TARİHİ] tarihinden üç ay öncesini kapsayacak şekilde tebliğ edilmiş olup, yasal süre koşulu sağlanmıştır. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi’nin 2023/2142 E., 2024/352 Kaynak K. sayılı kararında da vurgulandığı üzere; “‘her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir.'” Müvekkil tarafından gönderilen ihtarnamede de sözleşmenin yenilenmeyeceği ve tahliye iradesi açıkça ortaya konulmuştur.

İhtarnamenin içeriği yönünden ise Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 2017/1554 E., 2017/615 Kaynak K. sayılı kararı emsal teşkil etmektedir. İlgili kararda; “‘kiralanan işyerinde 10 yılı doldurmanız nedeniyle 01.07.2014 tarihi itibariyle tahliye edileceğiniz'” ifadesinin yasanın aradığı fesih iradesini taşıdığı kabul edilmiştir. Müvekkilin gönderdiği ihtarnamede de tahliye iradesi tereddüde yer vermeyecek şekilde açıklanmıştır.

4. DAVA SÜRESİNDE AÇILMIŞTIR

Dava, ilgili uzama yılının sona ermesini takiben, yasal süresi içerisinde açılmıştır. Kayseri Bölge Adliye Mahkemesi 3. Hukuk Dairesi’nin 2023/2318 E., 2023/2235 Kaynak K. sayılı kararında belirtildiği üzere; “‘TBK 347. maddesi uyarınca davacı tahliye davasını ya sürenin sonunda ya da bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açabilir.'” Huzurdaki dava da, süresinde yapılan bildirime istinaden, kira döneminin sona ermesiyle birlikte açılmış olup usul ve yasaya uygundur.

Yukarıda açıklanan nedenlerle, on yıllık uzama süresini dolduran ve usulüne uygun ihtarname ile sözleşmesi feshedilen davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekmektedir.

HUKUKİ SEBEPLER: TBK m. 347 ve ilgili mevzuat, HMK, İİK ve sair yasal deliller.

DELİLLER:

1. [KİRA BAŞLANGIÇ TARİHİ] tarihli Kira Sözleşmesi,
2. [NOTERLİK ADI] Noterliği’nin [TARİH] tarih ve [YEVMİYE NO] sayılı İhtarnamesi ve Tebliğ Şerhi,
3. Tapu Kayıtları,
4. Bilirkişi İncelemesi (Gerekli görülmesi halinde),
5. Tanık, Yemin ve her türlü yasal delil.

SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda arz ve izah edilen ve re’sen gözetilecek nedenlerle;

1. Davamızın KABULÜ ile, davalının [TAŞINMAZ ADRESİ] adresindeki kiralanandan TBK 347. maddesi uyarınca TAHLİYESİNE,
2. Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine,

Karar verilmesini saygılarımla vekileten arz ve talep ederim.

Davacı Vekili
Av. Av. ARZU YILMAZ
(e-imzalıdır)

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Davası Avukatlık Ücreti (2026)

On yılı aşan kira ilişkilerinde en sık yapılan hata, tahliye hakkı doğduğu hâlde sürecin ertelenmesi ve bu hakkın usul hatalarıyla fiilen kaybedilmesidir. 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye hakkı, kanunun kiraya verene tanıdığı istisnai ve güçlü bir haktır; ancak bu hakkın kullanılabilmesi, belirli masrafların zamanında ve doğru şekilde yapılmasını gerektirir.

Bu noktada asıl mesele, “masraf yapmamak” değil; doğru masrafı, doğru zamanda yaparak taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisini geri kazanmaktır.

1. Tahliye Davasında Masraf Kaçınılmazdır, Kayıp Değil Yatırımdır

2026 yılı itibarıyla 10 yıllık kiracının tahliyesi için açılacak davalarda öngörülen yargılama giderleri, Sulh Hukuk Mahkemelerinde uygulanan maktu harçlar esas alınarak belirlenmektedir. Bu masraflar, dava açılmadan sürecin sonuna kadar kontrol edilebilir ve öngörülebilir niteliktedir.

Önemle vurgulanmalıdır ki; tahliye davası açılmadığı sürece kiraya veren, taşınmazını rayiç bedelle kiraya verme veya satma imkânını fiilen kaybetmiş olur. Bu nedenle yapılan yargılama giderleri, uzun vadede ekonomik bir kayıp değil, telafi edici bir adımdır.

2. Noter İhtarı: En Küçük Hata En Büyük Kayba Yol Açar

10 yıllık uzama süresine dayanarak tahliye talebinde bulunabilmenin ön koşulu, süresinde ve usulüne uygun bir ihtarnamenin kiracıya tebliğ edilmesidir. Bu ihtar yapılmadığında veya geç yapıldığında, tahliye hakkı bir yıl boyunca ertelenmiş olur.

2026 yılında noter aracılığıyla gönderilen ihtarnameler için yapılan masraf, dava sürecinin tamamı düşünüldüğünde en düşük ancak en kritik gider kalemidir. Bu aşamada yapılan bir eksiklik, davanın hiç açılamamasına dahi yol açabilir.

3. Avukatlık Ücreti: Dava Değil, Süre Yönetimi Satın Alınır

10 yıllık kiracının tahliyesi davaları, sıradan bir tahliye davası değildir. Sürelerin yanlış hesaplanması, ihtarın geç gönderilmesi veya davanın yanlış tarihte açılması hâlinde, dava esastan reddedilebilir.

Bu nedenle avukatlık ücreti yalnızca dava dilekçesi yazım bedeli değil;

• Sürelerin doğru hesaplanması,
• Hak kaybı yaşanmaması,
• Tahliye kararının icra edilebilir hâle getirilmesi

için ödenen bir bedeldir.

2026 yılı uygulamasında bu davalarda avukatlık ücretleri, asgari tarifeye bağlı olmakla birlikte, sürecin kapsamına göre değişmektedir. Ancak uygulamada, bir yıllık kira kaybının dahi çoğu zaman avukatlık ücretinin üzerinde olduğu gözden kaçırılmamalıdır.

4. Tahliye Kararı Alınmadan Taşınmaz Geri Kazanılamaz

Mahkemeden tahliye kararı alınmadıkça kiracının taşınmazdan çıkarılması mümkün değildir. Kararın icra aşamasına taşınması gerektiğinde yapılacak masraflar da sürecin doğal bir parçasıdır. Ancak bu masraflar, taşınmaz üzerindeki fiilî hakimiyetin geri alınmasını sağlar.

5. Sonuç: Ertelemek En Pahalı Seçenektir

10 yıllık kiracının tahliyesi sürecinde asıl maliyet;

• Davayı açmak değil,
• Süreleri kaçırmak,
• Hak doğduğu hâlde beklemek
  olmaktadır.

2026 yılı itibarıyla hukuki ve ekonomik koşullar birlikte değerlendirildiğinde, tahliye hakkı doğmuş bir taşınmazda zamanında atılan hukuki adımlar, uzun vadede en düşük maliyetli seçenektir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi Ne Kadar Sürer?

10 yıllık uzama süresine dayanılarak açılan tahliye davalarında süreç, uygulamada ortalama 6 ay ile 1 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak bu süre mutlak bir zaman dilimi olmayıp, davanın yürütülme şekline ve yargılamayı etkileyen çeşitli faktörlere göre değişiklik gösterebilir.

Tahliye davasının kabulü hâlinde mahkeme tarafından verilen kararın ardından, kiracıya taşınmazı boşaltması için yasal bir süre tanınır. Bu sürenin sonunda tahliye gerçekleşmezse, karar ilamlı icra yoluyla uygulanır ve taşınmaz fiilen boşaltılır.

Evi Satın Alan Yeni Malik 10 Yıllık Kiracıyı Tahliye Edebilir mi?

Bir taşınmazın el değiştirmesi, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Evi satın alan yeni malik, kiracıyla sıfırdan kurulmuş bir kira ilişkisine girmez; önceki malik döneminde başlayan kira sözleşmesi tüm şartlarıyla aynen devam eder. Bu nedenle kiracının kira süresi ve hakları, satıştan bağımsız olarak değerlendirilir.

Ancak kiracının Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi kapsamında 10 yıllık uzama süresini doldurmuş olması hâlinde, yeni malik de bu süreye dayanarak tahliye hakkını kullanabilir. Burada esas alınan süre, taşınmazın el değiştirdiği tarih değil; kira sözleşmesinin ilk kurulduğu tarihtir. Başka bir ifadeyle, kiracının önceki ev sahibiyle geçirdiği süreler de hesaba katılır.

Eğer kira ilişkisinin başlangıcından itibaren 10 yıllık uzama süresi tamamlanmışsa, yeni ev sahibi kanunda öngörülen süre ve bildirim şartlarına uymak kaydıyla, sebep göstermeksizin tahliye davası açabilir. Bu hak, taşınmazı sonradan edinen malik için de geçerlidir.

Öte yandan, yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi yalnızca 10 yıllık uzama süresinin dolmasıyla sınırlı değildir. Kanun, bazı özel hâllerde —örneğin zorunlu ihtiyaç, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü gibi durumlarda— yeni malike ek tahliye imkânları da tanımaktadır.

Bu nedenle her somut olayda, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, uzama süreleri ve tahliyeye dayanak olabilecek diğer hukuki sebepler birlikte ve dikkatle değerlendirilmelidir. Aksi hâlde, yanlış gerekçeyle açılan bir dava ciddi zaman ve hak kayıplarına yol açabilir.

10 Yıllık Kiracının Tahliyesi – Sık Sorulan Sorular (SSS)